С какими препятствиями сталкиваются регионы при реализации проектов КРТ и какие плюсы они получают, когда все трудности преодолены?
Владимир Трояновский, директор по территориальному планированию Градостроительного института пространственного моделирования и развития «Мирпроект» (ранее, до 16.12.2022 — «Гипрогорпроект»):
В прошлом году регионы начали активно осваивать схему комплексного развития территорий (КРТ). Если до текущего года попытки применить механизм КРТ делались преимущественно в столице и в рамках проектов реорганизации промзон (пример — «Октябрьское поле»), то с началом всероссийской реновации сразу несколько субъектов РФ дали ход инициативам по освоению территорий путем КРТ: программы анонсировали Мурманск, Тюмень, Иркутск, Нижний Новгород, УланУдэ, Благовещенск и другие города.
Реорганизация промзон и реновация жилья по КРТ — в чем разница подходов
Понятие «комплексное развитие территорий» сегодня применяется в разных контекстах. Оно включает в себя три направления (комплексное развитие территории жилой застройки, комплексное развитие территории нежилой застройки, комплексное развитие незастроенных территорий — ст. 65 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ). Одно из направлений связано с реорганизацией бывших промзон. Примеров успешного освоения промзон по механизму КРТ пока крайне мало (2-3 по всей стране), и это, полагаю, связано с наличием большого числа трудно просчитываемых рисков для инвесторов — правовых, технологических, финансовых.
За последний год термин «КРТ» стали часто применять в отношении проектов реновации жилых районов в регионах. При строительстве и реновации жилья действуют другие механизмы, чем при редевелопменте промзон. Здесь уже не нужно договариваться с собственниками бывших заводов, но важно учесть интересы жителей переселяемых домов, в том числе в плане качественных характеристик создаваемого жилого фонда.
Факторы успеха «комплексных проектов»
Интерес региональных и местных властей к инициативам, связанным с применением КРТ, легко объясним: с одной стороны, город избавляется от аварийного жилого фонда и реанимирует депрессивные территории, с другой стороны — убыточные площади после реализации проекта начинают возвращать вложенные инвестиции и приносить поступления в виде налогов.
Проекты КРТ интересны и бизнесу: в сегодняшних условиях, когда свободные территории в черте городов практически закончились, реновация остается чуть ли не единственной возможностью для девелоперов остаться на рынке.
Разрабатывая генеральные планы, мы отчетливо видим: тенденции пространственного развития вширь остались в прошлом, сейчас доминирует идея компактности. Многие города, шедшие по пути экстенсивного развития, столкнулись с серьезными проблемами: увеличение границ городской территории приводит к сокращению зеленого пояса в пригородной зоне и требует дополнительных затрат на транспортную инфраструктуру и сети.
Безусловно, для реанимации участков в черте города по механизму КРТ тоже требуется финансирование. По федеральной программе «Стимул» компенсируются затраты из расчета 8 тыс. рублей на один квадратный метр строящегося жилья. Эти средства отводятся на сопутствующую жилью инфраструктуру — дороги, инженерные сети и т.д. Перечень направлений постепенно расширяется. Есть и другие инструменты привлечения федерального финансирования — инфраструктурные облигации, средства «ДОМ.РФ». В целом основная нагрузка ложится на федеральный бюджет, но средства местного бюджета тоже необходимы.
Важным условием успеха проекта комплексного развития территорий является его финансовая привлекательность для инвестора. Конечно, возможны проекты социальной направленности, но без очевидной финансовой выгоды массово запустить механизм КРТ в регионе невозможно. Второй важный фактор — прозрачность. Инвестор должен на старте очень четко понимать свои риски, затраты и доходы. Несоблюдение этого условия, на мой взгляд, стало одним из основных препятствий для запуска КРТ на территории бывших промзон. Заходя в такой проект, инвестор не владеет необходимой информацией о стоимости освобождения территории от прав третьих лиц, возможных на данном участке проектных решениях и т.д.
Пробелы в законодательстве
В стремлении дать зеленый свет КРТ законодатели, похоже, перегнули палку. Декабрьские изменения ГрК РФ (Федеральный закон от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ) перевернули всю систему. Если раньше в документах планирования пространственного развития была определенная иерархия, при которой проект планировки приводился в соответствие с генеральным планом, то теперь эта логика нарушилась. Утверждение проекта планировки по механизму КРТ требует приведения в соответствие с ним документов вышестоящего уровня — генплана и правил землепользования и застройки. В ситуации правового хаоса мы видим, что принятые стандарты нарушаются — есть примеры, когда в проектах КРТ под озелененные территории общего пользования отводятся 4 квадратных метра на человека вместо положенных по нормативам 16 «квадратов», прописываются крайне низкие требования к социальной обеспеченности, завышенные плотности застройки и т.д. В связи с этим первоочередной задачей в области комплексного развития территорий должна стать доработка нормативно-правовой базы.
КРТ-реновации в Москве и в регионах — ищем отличия
Реновация жилых районов по схеме КРТ предполагает, что инвестор освобождает территорию от аварийных домов и обеспечивает их жителей новыми квартирами на вторичном рынке или в составе новых жилых комплексов. Допустим, вы снесли пятиэтажку и построили на ее месте десятиэтажное здание, то есть увеличили общую площадь квартир в два раза. В этом случае обременение составляет 50%. Значит, чтобы оправдать затраты, рентабельность проекта должна быть очень высокой. В Москве доходность достигается за счет увеличения высотности зданий — например, на месте пятиэтажного дома возводятся 25-этажные здания. Кроме того, в столичном регионе из-за высоких цен на землю затраты на снос и на приобретение нового участка соизмеримы, поэтому иногда выгоднее заняться реновацией территории, чем строить на свободной площади. В регионах в большинстве случаев действуют другие нормативы по допустимой высотности зданий, а стоимость земли не столь высока, поэтому проекты оказываются менее экономически выгодными. Чтобы потенциал КРТ был раскрыт, необходимы механизмы компенсации для инвесторов затрат на снос домов и отселение жителей. Например, на территории должно быть большое количество аварийного жилого фонда, на ликвидацию которого выделяются государственные средства.
Реновация района «Больничный городок» в Мурманске
Одним из показательных примеров реновации жилья по схеме КРТ можно считать жилой район «Больничный городок», 37% всего городского аварийного фонда локализовано на территории данного района площадью 46 гектаров. В этом плане территорию можно назвать идеальным кандидатом на КРТ. На старте проекта перед нашими специалистами стояла задача расселить определенное количество жителей аварийных домов («Больничного городка» и других районов) и создать на территории новый современный жилой массив. Нормативы позволяли достичь заданных технико-экономических показателей. Однако в процессе работы над проектом обозначился ряд новых задач, требующих решения. В частности, оказалось, что емкости мурманского вторичного рынка жилья недостаточно для одновременного расселения всех жителей, а отселенческого фонда нет. В связи с этим было предложено выполнять реновацию территории барабанным принципом, то есть начать с относительно небольшого участка, расселив жителей в квартиры, приобретаемые на вторичном рынке, затем застроить данный участок и использовать построенные дома для расселения следующих и т.д.
Реализация данного принципа потребовала составления очень детального (фактически поквартирного) графика отселений и его жесткой синхронизации с графиками строительства и приобретения жилья на вторичном рынке.
Вторая задача была сопряжена с особенностями прохождения экспертизы при условии поэтапного сноса и строительства. Дело в том, что для каждого жилого комплекса к моменту ввода по действующим нормативам должны быть предусмотрены социальная, транспортная, инженерная инфраструктуры, то есть до начала строительства даже первого жилого комплекса необходимо представить в органы государственной экспертизы объекты инфраструктуры — детские сады, школы, дороги, парковки и т.д. Для экспертизы недостаточно наличия объекта как планируемого в схеме проекта планировки территории, необходимо предъявить как минимум застройщика и разработанную проектную документацию. «Больничный городок» — один из примеров. В других регионах приходится сталкиваться с аналогичными проблемами — с бюджетными ограничениями по стоимости жилья, тяжелыми рельефами, сложными строительными условиями.
Реализация проектов КРТ является важной и первоочередной задачей, в этом нет никаких сомнений. Реновация застроенных территорий — единственный ресурс развития городов в условиях дефицита свободных земель Фундаментом проектов КРТ, по моему мнению, должны служить сильная градостроительная и финансово-экономическая проработка, детальный бизнес-план развития территории и «дорожная карта» для всех участников.
«Строительная газета», выпуск №, №04, от 04.02.2022
