К настоящему времени города России в большинстве исчерпали ресурсы экстенсивного развития. Распространенная практика расширения городской черты и создания на окраинах новых центров расселения уже привела к удорожанию содержания инженерных и транспортных сетей, нарастанию экологических и логистических проблем. Поэтому на ближайшие 30-40 лет господствующей становится идея компактного развития, из которой вытекает акцент на комплексное развитие территорий (КРТ).
Однако действующее законодательное регулирование механизма КРТ нарушает базовую иерархию градостроительного планирования, что может привести к негативным последствиям. Так, в своем стремлении дать «зеленый свет» проектам КРТ законодатели (авторы ФЗ-494 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ в целях обеспечения КРТ» от 30.12.2020) фактически «совершили градостроительную революцию и перегнули палку». Из-за этого возникли новые проблемы с пространственным планированием. Раньше оно всегда велось по принципу «от общего к частному», от крупномасштабных документов — к маломасштабным, от схемы территориального планирования (ТП) — к генеральным планам, потом к правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) и, наконец, к проектам планировки территории (ППТ).
Сейчас 494-й закон существенно поменял этот порядок в отношении территорий КРТ. Теперь на таких площадках ППТ перепрыгивает сразу на второе место после схемы ТП, а генплан и все остальные документы должны быть «приведены в соответствие с ним». Это полностью ломает систему планирования, и для зон КРТ исчезает нормативно-методическая основа по установлению параметров застройки. Отсюда возникают идеи использовать в качестве таковой мастер-план города. Но это сопряжено с опасностью появления глобальных дисбалансов, с целым рядом рисков правового характера. Среди последних — возможный отказ публичной стороны от выполнения своих обязательств (например, от внесения изменений в ПЗЗ и генплан на основании решения о КРТ), риск возникновения судебных споров по стоимости компенсаций за изъятое имущество, а также инициирования тяжб, связанных с расторжением и перезаключением договоров аренды на земельные участки.
С целью обеспечения массовости интереса инвесторов к проектам КРТ в законодательстве оставлены многочисленные и слишком большие лазейки, способные свести на нет саму идею комплексности. В частности, КРТ может применяться к части элемента планировочной структуры, к отдельным этапам развития территории; звучат и предложения распространить КРТ на несмежные участки. Нарушению комплексности может способствовать и режим голосования жителей. Если, например, от реновации откажется ряд домов, можно получить вместо КРТ лоскутное одеяло, когда новые красивые дома будут перемежаться старыми, неблагоустроенными домами индивидуальной застройки.
Для решения обозначенных проблем необходимо установить планирование КРТ на уровне генплана, обеспечить ускорение процедур по внесению изменений в документы пространственного планирования (генплан, ПЗЗ, ППТ) при реализации КРТ — за счет перехода на комплексное цифровое планирование.
Также целесообразно закрепить нормирование показателей КРТ на уровне нормативов градпроектирования, прописать максимально единообразные критерии выделения зон КРТ на уровне федерального законодательства (а не отдавать это на волю регионов, как сделано сегодня), определить минимально допустимой территорией реализации КРТ элемент планировочной структуры (микрорайон, квартал) без возможности дробления.
Наконец, обязательно нужно зафиксировать механизм голосования жителей по проектам КРТ не по отдельным домостроениям, а по элементам планировочной структуры (аналогично с публичными слушаниями по ППТ), и ввести обязательную практику: до организации площадки КРТ разрабатывать и утверждать предпроектные материалы по развитию территории. При этом важно, чтобы эти планы были согласованы с планами развития инженерных сетей и т. п., чтобы обеспечить как можно большую ясность перспектив проекта для инвестора.
«Строительная Газета» от 08.11.22
