С принятием Постановления Правительства РФ №1631, отменившим более сотни СанПиНов, застройщикам может показаться, что теперь-то и пришло их время — можно повышать высотность зданий, уплотнять застройку и создавать дворы-колодцы между небоскребами без риска не получить разрешение на строительство жилого комплекса. Но так ли это на самом деле, и какие риски получит девелопер, воспользовавшийся паузой в законодательстве? Впрочем, обо всем по порядку.
Итак, с 1 января уже не действует СанПиН 2.1.2.729-99 «Проектирование, строительство и эксплуатация жилых зданий, предприятий коммунально-бытового обслуживания, учреждений образования, культуры, отдыха, спорта. Полимерные и полимерсодержащие строительные материалы, изделия и конструкции. Гигиенические требования безопасности. Санитарные правила и нормы», а с 1 марта станут недействительными СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий» и СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».
СанПиНом 2.1.2.2645-10 предусматривались определенные требования к участку под строительство жилого комплекса — качеству атмосферного воздуха, уровню ионизирующего излучения, физических факторов (шум, инфразвук, вибрация, электромагнитные поля) и т.д. На территории участка должна быть возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений. Расстояния между зданиями должны быть такими, чтобы соблюдались гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите.
Кроме этого, СанПиНом нормировалась продолжительность непрерывной инсоляции для помещений жилых зданий на разные календарные периоды в зависимости от типа квартир, функционального назначения помещений, планировочных зон города и географической широты местности. Так, для северной зоны (севернее 58° с. ш.) действовала норма не менее 2,5 ч в день с 22 апреля по 22 августа. Необходимость организации придомовой территории с соблюдением норм инсоляции накладывала на застройщиков определенные ограничения по плотности застройки и высотности зданий.
СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 строго регламентировал нормы по инсоляции и солнцезащите. К примеру, в нем указано, что на территориях детских игровых площадок, спортивных площадок жилых домов и ряда других объектов продолжительность инсоляции должна составлять не менее 3 часов на 50% площади участка независимо от географической широты. При таких требованиях близкое расположение высотных зданий друг к другу невозможно.
Теперь эти и ряд других строительных СанПиНов упразднены, и, казалось бы, у девелоперов больше свободы для маневра — к примеру, можно добавить дополнительные этажи к проекту здания. Но это не так.
Во-первых, законодатели уже готовят замену СанПинам. Вместо них будут приняты новые своды правил (СП). Конечно, ряд сводов правил, в отличие от норм СанПиНов, носят рекомендательный характер и при наличии специальных технических условий (СТУ) могут исполняться с исключениями. Но полностью принятых ранее стандартов никто не отменит, и рассчитывать на это не нужно.
Во-вторых, даже если разрешение на строительство и удастся получить, апеллируя к тому, что все, что не запрещено, разрешено, отклонение от норм может негативно сказаться на репутации девелопера. Новые комплексы должны соответствовать современным трендам на комфортное, качественное, экологичное жилье с развитой инфраструктурой, это аксиома. Иначе квартиры и апартаменты в них просто никто не будет покупать.
«Человейников» в столице и так хватает, и недостаток освещенности в помещении в случае отказа, например, от требований СанПиНа 2.2.1/2.1.1.1076-01, будет невозможно компенсировать инфраструктурной начинкой двора или другими дополнительными опциями. В итоге в плюсе останутся те застройщики, которые не будут воспринимать отмену CанПиНов как лазейку в законодательстве, а поставят на первое место комфорт покупателей жилья.
Тем более, определенные шаги навстречу застройщикам власти и так собираются сделать. Если говорить о новых сводах правил, то сейчас в экспертном сообществе обсуждается разработанный Минстроем России СП 367 «Здания жилые и общественные. Правила проектирования естественного и совмещенного освещения». В частности, проект предусматривает возможность увеличения этажности жилых зданий, которая позволить снизить строительную себестоимость «квадрата».
По отмененному СанПиНу «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению» коэффициент естественной освещенности (КЕО) для жилых помещений равен 0,5. Именно эти нормы и ограничивали застройщиков в плане увеличения этажности здания. Минстрой предлагает рассчитывать нормы по другой методике, которая позволит девелоперам увеличивать этажность на 1-1,5 этажа, а плотность городской застройки – в пределах 15 %. Решение позволит прийти к компромиссу, но стоит рассмотреть и другие возможности.
Мы, как проектировщики, считаем, что существуют альтернативные пути решения задачи снижения цены за квадратный метр, без увеличения плотности застройки и создания новых «человейников». Этот вопрос можно урегулировать, например, на этапе разработки ГПЗУ на участок повышением допустимого уровня плотности застройки. Помимо этого, в отношении высотных зданий могут быть введены поправки в законодательстве, изменяющие их категорию. Таким образом, мы получим новый продукт — здания со смешанным типом недвижимости (квартиры + апартаменты).
Процесс замены СанПиНов другими нормативными документами еще на завершен, поэтому пока рано делать окончательные выводы. Так или иначе, права граждан на комфортное жилье необходимо соблюдать, и стремление удешевить квадратный метр не должно идти в ущерб жилищным условиям.
Журнал REPA, от 29.03.2021
