75% российских компаний в ближайшие четыре года будут нуждаться в бизнес-центрах с развитой ИТ-инфраструктурой, — считает президент и член совета директоров Градостроительного института пространственного моделирования и развития «Гипрогор Проект» Михаил Грудинин.
Период пандемии поставил в тяжелые условия компании, деятельность которых связана с офлайн-сервисами, и создал определенные преференции для игроков онлайн-бизнеса. Роль «цифры» увеличивается, и компаниям нужны офисные здания с мощной информационно-телекоммуникационной начинкой.
Эффективный подход заключается в том, чтобы создать новый формат городского пространства – так называемую «цифровую недвижимость». Это те же объекты коммерческой недвижимости, но объединенные с центром обработки данных в одном комплексе. В таких проектах особое внимание уделяется ИТ-оснащенности и облачным решениям.
Новые звезды
Дата-центры, как отмечают аналитики JLL, становятся «скрытыми звездами» рынка недвижимости. К примеру, во Франкфурте-на-Майне находится дата-центр DE-CIX – самая большая точка обмена трафиком интернета в мире с максимальной пропускной способностью более 9 терабит в секунду. Поскольку задержка сигнала зависит от расстояния, все перспективные компании хотят быть как можно ближе к этой точке. Наличие в офисном здании ЦОД обеспечивает быструю передачу данных с минимальной задержкой сигнала и возможность обработки больших объемов информации, что крайне важно для компаний, переходящих в «цифру».
По подсчетам iKS Consulting, к примеру, чтобы покрыть Россию сетью ЦОД с минимальной задержкой сигнала (не более 10 миллисекунд) для 90% пользователей, нужно построить дата-центры в 17 городах от Калининграда до Владивостока. Такая распределенная сеть может быть создана в ближайшее время, поскольку рынок дата-центров растет быстрыми темпами. По прогнозам iKS Consulting, индустрия коммерческих ЦОД России в период с 2019 по 2024 г. вырастет в два раза – с 44 300 до 82 200 стоек, в том числе за счет государственной поддержки (рост в среднем на 12% в год).
Прогноз по дата-центрам, в отличие от прогноза для офисов или торгцентров, остается на этот год оптимистичным: рост или стагнация (плюс-минус 2%), но не спад. Для сравнения: в офисной недвижимости до пандемии S.A. Ricci прогнозировали ввод в эксплуатацию 420 000 кв. м площадей, сейчас цифра уменьшилась вдвое, до 200 000–220 000 кв. м. Для торговой недвижимости прогнозы тоже были скорректированы: по оценке JLL, в этом году введут на 20–30% меньше запланированных 316 000 кв. м.
Новая инфраструктура
Потребность в обработке и хранении информации возникает у современных компаний в IT-сфере, финансовом секторе, ритейле, транспорте, медиа и других бизнесах, которые развиваются по принципам Индустрии 4.0. Именно поэтому так важно организовать в офисе качественную IT-инфраструктуру, которая включает в себя дата-центр, структурные кабельные системы (СКС), волоконно-оптические линии связи (ВОЛС), беспроводные сети Wi-Fi, бесперебойное питание и пр. Новые сервисы интегрируются в офисные процессы и создают новый уровень комфорта для пользователей. Это открывает дополнительные возможности развития бизнес-пространств и значительно повышает эффективность их использования: гибкие планировочные решения, конфигурирование IT-инфраструктуры под запросы пользователей, быстрая адаптация сервисов.
«Цифровую недвижимость» отличает высокий уровень безопасности (в т. ч. информационной), надежность инженерных сетей, возможность подключения к глобальным сетям (международный магистральный телекоммуникационный хаб), профессиональный цифровой сервис для арендаторов. Примеры подобных комплексов за рубежом – One Brooklyn Bridge Plaza в Нью-Йорке, Quicken Loans в Детройте.
По данным Сluttons (Великобритания), при более высокой стоимости аренды (+10–15%) по сравнению с обычной коммерческой недвижимостью здания с развитой ИТ-инфраструктурой имеют более высокую ликвидность и скорость заполняемости арендаторами. По данным лондонских исследователей, для 10% офисных арендаторов критерий «связанность бизнес-центра и дата-центра» является важнейшим при выборе офисного помещения и они готовы платить за такие площади больше. По данным Vxchnge.com, центры обработки данных становятся популярным инструментом диверсификации портфелей инвестиций в недвижимость, поскольку они имеют высокую рентабельность и позволяют привлекать арендаторов высокого уровня. Многие из этих арендаторов подписывают договоры аренды сроком на десять и более лет, что позволяет инвесторам рассчитывать на стабильный доход в течение этого периода.
По нашим данным, затраты на дата-центр на 200 стоек площадью около 600 кв. м составят примерно 400 млн руб. (исходя из стоимости инженерных систем около 650 000 руб./кв. м, или 2 млн руб. за стойку). При ставке аренды на 10–15% выше обычной «цифровые» арендные площади будут заполняться быстрее. Учитывая дефицит таких предложений на рынке, ставка может возрасти и в полтора – два раза, до 20 000 руб. за кв. м в год с 10 000–15 000 руб. за кв. м в год. Комплекс с дата-центром окупится за 7–10 лет при средних сроках окупаемости обычных офисных центров 10–15 лет.
Если здание не новое
Основные статьи расходов проектов по переделке обычного качественного бизнес-центра в «цифровой» связаны с организацией ИТ-инфраструктуры. Здания в зависимости от их ИТ-начинки и готовности к облачным подключениям классифицируются по четырем уровням в соответствии с системой сертификации российской ассоциации Cloud Ready Building (CRB). Затраты на инженерные системы ЦОД обычно укладываются в пределах 1,5–2 млн руб. за стойку при оптимальном количестве 90 стоек. Расходы на адаптацию имеющихся площадей под помещения ЦОД рассчитываются по большому количеству параметров и могут быть разными, но обычно составляют 10 000–25 000 руб. за кв. м. Какие проектные решения для трансформации объекта из «аналогового» в «цифровой» потребуются, зависит от состояния объекта, но это 1–2% от его стоимости. Строительство дата-центра и подведение к нему коммуникаций обеспечивает зданию третий из четырех возможных уровней по классификации CRB.
Для конкуренции на современном рынке без «цифровой недвижимости» бизнес существовать не сможет. Вопрос лишь в том, когда вся недвижимость станет «цифровой». Этот процесс будет происходить по аналогии с тем, как в телефонии стационарные аппараты заменили гаджеты. По нашим предположениям, спрос на такую недвижимость в перспективе ближайших четырех лет будет у 75% российских компаний, которые не смогут обходиться без современных ИТ-решений.
«Ведомости», от 15.07.2020
