XVI Камский форум профессионалов рынка недвижимости прошел 24 – 25 марта 2022 года в Торгово-выставочном центре «Пермская ярмарка» при поддержке правительства Пермского края и Администрации города Пермь. Директор по территориальному планированию Владимир Трояновский выступил с докладом в секции «Комплексное развитие территорий» 24 марта.
В дискуссии участвовали представители двух градостроительных институтов — Института «Мирпроект» и ГАУ «НИ и ПИ Градплан города Москвы», пермских девелоперских компаний СИК «Девелопмент-Юг» и СЗ «УнистройПермь», а также Корпорации развития Пермского края.
Основная полемика развернулась вокруг вопросов применения механизмов КРТ и экономической эффективности реализуемых по этой схеме проектов. Директор по территориальному планированию Градостроительного института «Мирпроект» Владимир Трояновский поделился с участниками секции практическом опытом реализации проектов комплексного развития на разных уровнях планирования. Он начал свое выступление с того, что озвучил предпосылки для развития направления КРТ: «города Российской Федерации в массе своей исчерпали ресурсы экстенсивного развития, поэтому сейчас настала эпоха реновации территорий в черте города». Расширение границ городов привело к большому количеству градостроительных проблем — необходимости содержать протяженные сети инженерных коммуникаций, плохой транспортной доступности некоторых районов, ухудшению экологической ситуации. В связи с этим многие города начали пересматривать свои стратегии.
В качестве примера эксперт привел стратегию пространственного развития города Екатеринбурга, который относительно недавно существенно увеличил свою территорию. В рамках первоначальной концепции на территории планировалось развивать многочисленные «города в городе» — Академический район с численностью 300-325 тысяч жителей и еще около двух десятков более мелких районов. После переосмысления стратегии в новом генеральном плане Екатеринбурга за основу приняли идею компактности. Теперь, согласно целевым показателям, до 50% от общего объема нового строительства должно быть обеспечено путем реновации застроенных территорий.
Докладчик подчеркнул, что реализуемые по схеме КРТ проекты должны быть экономически целесообразными. Основные расходные статьи связаны со сносом и расселением жителей или, если идет реновация участка бывшей промзоны, с компенсацией потерь текущим владельцам. Это огромная нагрузка финансовая нагрузка на инвестора. В Москве доходность держится на достаточном уровне за счет высокой стоимости земли и значительного увеличения плотность застройки. В регионах действуют другие ограничения по высотности, поэтому использовать этот способ для повышения доходности не всегда возможно. Чтобы проект был рентабельным, на уровне государства должны быть обеспечены механизмы компенсации основных затрат и, в первую очередь, затрат на отселение. Наиболее подходящими для реновации являются территории с большим процентом аварийного жилого фонда, поскольку на их реализацию могут быть привлечены средства федерального бюджета. Кроме того, такие проекты позитивно оцениваются населением.
В качестве еще одного примера развития города по принципу компактности спикер привел Липецк. В процессе разработки генерального плана этого города для определения зон, рекомендуемых к реновации, был выполнен поиск территорий с большой долей аварийного и потенциально аварийного жилого фонда — учитывались как официально признанные аварийными дома, так и дома, построенные 60 и более лет назад, которые на горизонте действия генерального плана с высокой степенью вероятности могут стать аварийными. В качестве других возможных видов территорий, подходящих для реновации, рассматривались иные неэффективно используемые участки, такие как промплощадки, гаражные комплексы, садовые товарищества.
В завершении выступления спикер отметил, что подход к развитию территорий КРТ на уровне проекта планировки имеет ряд особенностей. Во-первых, в таких проектах, как правило, используется револьверный принцип реализации, при котором крайне важно придерживаться детального графика отселений, синхронизированного с графиком строительства и приобретения жилья на вторичном рынке. Во-вторых, требуется соблюдать бюджетные ограничения по предельной стоимости жилья для социальных целей. При этом показатели социальной и коммерческой эффективности проекта должны быть сбалансированы в рамках коммерческого зонирования территории. В-третьих, необходимо учитывать требования государственной экспертизы по обеспеченности создаваемого жилого фонда объектами социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры на каждой фазе проекта.
