Одним из первых заявлений Марата Хуснуллина на посту зампредседателя правительства РФ стал призыв масштабировать опыт Москвы по реализации Программы реновации жилищного фонда на всю Россию. В необходимости обновления фонда никто не сомневается, актуален вопрос выработки подходов к решению этой задачи.
За последние два года предпринималось несколько попыток провести законопроект о реновации в масштабе всей России. К сожалению, мнение глав субъектов РФ и муниципальных образований, а также реальные возможности регионов при формировании программы всероссийской реновации учитываются не в полной мере.
Отличие любого российского города от Москвы — это бюджетные возможности. Москва сделала практически все за счет городского бюджета, регионы такую нагрузку полностью взять на себя не смогут. Поэтому основой общероссийской реновации должно стать государственно-частное партнерство (ГЧП).
Важно понимать, что соотношение федеральных, городских средств и вложений инвесторов в структуре общего бюджета на реновацию не может быть одинаковым для всех муниципальных образований. У регионов есть различные варианты источников финансирования строительства нового жилищного фонда, в том числе инвестиционные программы субъектов РФ. Но есть и такие административно-территориальные единицы, в которых вообще нет инвестиционной активности, ликвидность на первичном рынке крайне мала, поэтому девелоперы вряд ли станут участвовать в программе их реновации. В больших региональных центрах Программу реновации можно реализовывать за счет комбинации «бюджет плюс девелопер», через инструменты ГЧП, выделение ликвидных земельных участков и т.д. Малые города могут рассчитывать исключительно на средства федерального бюджета.
При реализации Всероссийской программы реновации, на мой взгляд, должен соблюдаться принцип «снизу вверх», когда инициатива исходит от глав регионов, а основанием для принятия решений является стратегия развития территории.
Региональные документы стратегического развития включают в себя информацию о бюджетных возможностях для реализации подобных задач, а также о возможных альтернативных источниках. По каждому муниципальному образованию, входящему в состав субъекта РФ, планируются варианты компенсации из внебюджетных источников, если таковые есть, из бюджета субъекта или, если он дефицитный, из федерального бюджета. Далее на основе конкретных показателей из стратегических документов осуществляется корректировка схемы территориального планирования субъекта РФ, генеральных планов, правил землепользования и застройки.
К примеру, в Ростовской области реновацию жилья предложили внести в Стратегию социально-экономического развития Ростовской области до 2030 года из-за серьезного износа жилья.
Данный подход позволит решить многие задачи, прежде всего определить ликвидность высвобождающихся после расселения земельных участков и компенсировать затраты инвестора. В Москве такой подход был необязательным – на месте старых пятиэтажек за счет бюджета быстро строили новые дома, часть квартир в них отдавали участникам Программы реновации. В регионах придется применить более сложный механизм — муниципальным образованиям необходимо будет уже на этапе расселения людей заручиться помощью инвестора. Всероссийскую реновацию, я думаю, следует начать с корректировки ряда законодательных актов с целью упрощения процедуры согласования документов территориального планирования и градостроительного зонирования. Исходя из действующего законодательства, утверждение подобных документов – всегда длительная и сложная дискуссия.
Программа реновации для России сегодня — это шанс по-новому взглянуть на развитие российских регионов. Программа предусматривает корректировку и переутверждение большинства стратегических документов, и это целесообразно делать с учетом агломерационных эффектов. В настоящий момент Минэкономразвития РФ готовит соответствующий нормативно- правовой акт.
Еще одним важным итогом реновации станет повышение качества городской среды, так как даже при сохранении плотности населения мероприятия в рамках программы позволят вовлечь освободившиеся земельные участки под строительство социальных объектов, новых парковых зон и общественных пространств, развитие дорожной инфраструктуры и т.д.
Когда стоит задача реновации значимой части жилого фонда, делать это с помощью информационных проектных моделей (BIM-технологии) можно быстро и эффективно: цифровой двойник города позволяет моделировать развитие городской территории, управлять всеми системами в соответствии с принятой стратегией развития, заранее видеть последствия предлагаемых изменений.
В мировой практике для решения задач территориального планирования и капитальной застройки главы городов используют такие инструменты, как цифровой генеральный план и цифровой двойник города.
Не так давно, в начале 2000-х годов, у нас вообще отсутствовали генеральные планы и правила землепользования и застройки муниципальных образований. Работу по их разработке предлагалось сделать системно и качественно за счет бюджета, но этого не произошло, в итоге процесс затянулся на 10 лет. Сейчас аналогичная ситуация с BIM, и я считаю, что необходимо предусмотреть финансирование оцифровки городов из федерального бюджета. Это небольшие затраты по сравнению с тем результатом, который получит РФ в виде существенного сокращения сроков проектирования и строительства зданий и сооружений, объектов инфраструктуры, эффективного стратегического управления территориями, повышения инвестиционной привлекательности регионов и многого другого. Во всем мире цифровая модель города служит не только интересам городской власти или девелопера, она также позволяет жителям принимать участие в управлении городским пространством.
Таким образом, начинать реновацию жилищного фонда в России нужно с разработки и актуализации стратегий развития территорий и внедрения BIM-технологий. При таком подходе Всероссийская программа реновации может стать драйвером роста регионов и страны в целом. Она позволит обновить жилищный фонд, повысить качество городской среды и уровень жизни граждан, даст новый импульс развитию строительной отрасли и простимулирует рост рынка современных цифровых технологий.
