В сегодняшних условиях, когда свободные земельные участки в черте городов практически закончились, реновация жилья является чуть ли не единственной возможностью для девелоперов остаться на рынке. С началом всероссийской реновации, когда сразу несколько регионов дали ход инициативам по реновации путем комплексного развития территорий (КРТ), девелоперы, работающие в секторе жилой недвижимости, получили новые возможности.
Имея за плечами опыт разработки документов территориального планирования и проектирования жилых массивов и районов в рамках программы реновации, мы пришли к определенным выводам относительно условий, при которых проект реновации, реализованный по схеме КРТ, может быть финансово выгодным для частного инвестора.
Первое условие — это минимальное обременение в виде затрат на расселение жителей и освобождение реновируемой территории. Проекты реновации жилья реализуются по схеме государственно-частного партнерства. Государство вкладывает средства в сопутствующую новым жилым объектам инфраструктуру (дороги, инженерные сети и т.д.): в рамках федеральной программы «Стимул» компенсируются затраты из расчета 8 тысяч рублей на один квадратный метр строящегося жилья; привлекаются инфраструктурные облигации, средства ДОМ.РФ и т.д.
Частный инвестор освобождает территорию от подлежащих сносу домов и обеспечивает их жителей новыми квартирами на вторичном рынке или в составе новых жилых комплексов. Соответственно, чтобы проект реновации оказался выгодным для инвестора, необходимы механизмы компенсации его затрат на отселение жителей. Например, на территории должно быть большое количество аварийного жилого фонда, на ликвидацию которого выделяются государственные средства.
Важно также учитывать возможность использовать на участке различные способы повышения доходности. Например, в Москве доходность достигается за счет увеличения высотности зданий — на месте пятиэтажного дома возводятся 25-ти этажные здания. В регионах в большинстве случаев действуют другие нормативы по допустимой высотности, например, на месте пятиэтажки можно построить только 10-этажное здание, то есть обременение составляет 50%.
Разница между Москвой и другими регионами также заключается в том, что в столице из-за высоких цен на землю затраты на снос соизмеримы с затратами на приобретение нового участка, поэтому иногда выгоднее заняться реновацией территории, а в регионах стоимость земли не столь высока, поэтому проекты оказываются менее экономически выгодными.
Второе условие — развитость вторичного рынка жилья и готовность того или итого муниципального образования к расселению. Приведу в качестве примера проект реновации жилого района «Больничный городок» в Мурманске. C одной стороны, район можно назвать идеальным кандидатом на КРТ, поскольку на его территории локализовано 37% всего аварийного фонда города. С другой стороны, в процессе работы над проектом обозначился ряд новых задач, требующих решения.
В частности, оказалось, что емкости вторичного рынка жилья Мурманска недостаточно, чтобы одновременно расселить всех жителей, а переселенческого фонда нет. В связи с этим было предложено выполнять реновацию территории барабанным принципом, то есть начать с относительно небольшого участка, расселив жителей в квартиры, приобретаемые на вторичном рынке, затем застроить данный участок и использовать построенные дома для расселения следующего участка и т.д.
Третье условие — необходимо еще до запуска убедиться, что проект реновации поддерживает большинство жителей. Это можно сделать, например, путем проведения социологического опроса. В противном случае девелопер рискует столкнуться с ситуацией, когда по результатам общественных обсуждений проект не будет принят большинством голосов и от его реализации придется отказаться. Либо реновацию поддержат жители не всех домов, и тогда вместо полностью обновленного района получится «лоскутное одеяло» из новых и ветхих домов.
Принятие решения относительно вложений в реновацию той или иной территории так или иначе должно быть основано на оценке суммы факторов. Если вы не можете построить на участке 25-ти этажный дом, одновременно расселив всех жителей из расположенных на этой территории старых домов, это не означает, что за проект не стоит браться. Окончательные выводы можно сделать только, оценив все варианты повышения доходности и способы нивелирования рисков.
Журнал REPA, от 21.03.2022
