Первый коворкинг в России — «Башня» в Екатеринбурге — был открыт в 2008 г. Но поначалу коворкинги и гибкие офисы за пределами Москвы и Петербурга не прижились. Пандемия сильно изменила сегмент офисной недвижимости не только в столице: новые форматы осваивают и в регионах.
Драйвером роста предложения сервисных офисов стал популярный у крупных компаний аутсорсинг бизнес-процессов /Максим Стулов / Ведомости
Равнение на Москву
Статистически самым развитым в настоящее время является рынок коворкингов и гибких офисов в Москве – на их долю приходится примерно 1,5% всего офисного пространства города. По данным PwC, Москва даже входит в топ-10 городов Европы по количеству коворкингов. Правда, в Лондоне их 7,5%, в Амстердаме – 6,5%, в Варшаве – 5% от всех офисов. Для сравнения, в Нью-Йорке – 8%.
Иван Гуськов, гендиректор Apollax Space, уточняет, что в московские 1,5% входят сервисные офисы (37%), коворкинги (11%) и гибридные пространства (52%). «По итогам первого полугодия 2021 г. это 277 000 кв. м, – оценивает Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | Corfac International. – Среди наиболее крупных сетевых игроков – SOK (более 29 300 кв. м), «Мой кабинет» (более 23 000 кв. м), Space 1 (более 21 200 кв. м), Regus (более 17 600 кв. м), «Ключ» (более 16 300 кв. м)». По данным Заглумина, до конца года заявлено открытие еще 100 500 кв. м, и, если все эти площадки заработают, доля гибких офисов на рынке столицы вырастет до 1,96–1,97%.
Регионы пока отстают. По данным www.kovorkingi.ru, в городах-миллионниках их около 0,4–0,7% всех офисов. Из числа средних по численности населения городов такого же порога достигли Сочи, Хабаровск, Иркутск, говорит IТ-предприниматель, основатель коворкинга IT-Spaсe в Оренбурге Олег Вальтер. Для остальных средних и малых городов формат остается «диковинным». «Говорить о доле рынка преждевременно. К примеру, в Оренбурге до 2021 г. был только один небольшой коворкинг, но в сентябре, по нашим оценкам, их уже будет пять, на 20–30 рабочих мест каждый», — приводит пример Вальтер. «Развитие сегмента наблюдается лишь в Екатеринбурге, Новосибирске, Самаре и Казани, — согласен совладелец и управляющий партнер сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group Мурад Дамиров. – Многие крупные сети не раз обращали внимание на другие города-миллионники, но экономика там менее привлекательная, чем в Москве или Санкт-Петербурге, из-за высокой конкуренции со стороны бизнес-центров класса B и С». Для регионов офисы с отделкой – более понятный и востребованный продукт, считает Дамиров: «Местные собственники готовы сами вкладываться в ремонт, закупать мебель, предоставлять минимальный набор сервисов (клининг, эксплуатация и проч.)».
Расходы и доходы
По данным Владимира Дорофеева, исполнительного директора сети «Практик», инвестиции в регионе не ниже, чем в Москве. «Затраты на создание коворкинга можно поделить на операционные и инвестиционные, — рассказывает Дорофеев. — Аренда — это операционный расход. Ставка в регионе (500 руб. за 1 кв. м) может быть в 3 раза ниже, чем в Петербурге (1500 руб. за 1 кв. м), и до шести раз меньше, чем в Москве (до 3000 руб. за 1 кв. м). Но этот показатель нивелируется ставками за рабочее место. И операционная рентабельность будет примерно на одном уровне – 40–45%. Инвестиционные затраты – строительство и мебель. В столице и регионах они будут практически одинаковыми». Так, по данным Дорофеева, цена создания рабочего места в коворкинге класса А в Москве и Петербурге — в пределах 240 000–250 000 руб., а в том же Новосибирске эта сумма превышает 260 000 руб., потому что мебель и материалы едут из Москвы.
По оценке председателя комитета по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов Гайка Папояна, объем инвестиций в зависимости от концепции и качества материалов и инженерных решений может варьироваться от 30 000 руб. на 1 кв. м до бесконечности, «если оператор хочет цифровизировать всё».
Вот только в Москве вложения окупятся быстрее. «Если вычесть операционные расходы, то рабочее место в Москве и Петербурге в месяц принесет 10 400 руб. В Новосибирске эта цифра в два раза ниже – 5200 руб. Несложные вычисления покажут, что инвестиции в столицах вернутся в среднем через 23–25 месяцев, а в регионе для этого потребуется в 2 раза больше, 48–50 месяцев», — подсчитывает Дорофеев.
Арендаторы
«В регионах нет бизнеса, который может занимать большие блоки в коворкингах, — комментирует Гурген Шекоян, гендиректор сети корпоративных коворкингов Code (до ребрендинга Ceo Spaces). По его словам, рынок коворкингов в целом сейчас ориентируется на корпоративных клиентов, в тренде смарт-офисы, гибкие пространства на 100, 200, 1000 человек. Но в регионах пока может быть только классический коворкинг, где можно арендовать от одного до 20 мест, «да и на 20 еще надо поискать клиента», добавляет Шекоян.
«Встретить региональные площадки более 1000 кв. м непросто, в большинстве случаев речь идет о 300–500 кв. м, — подтверждает Наталия Киреева, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге. — В Петербурге такие встречаются, но даже здесь площадки в среднем почти вдвое меньше, чем в Москве: 750 кв. м против 1300 кв. м. Если же говорить только о сетевых форматах, то в Москве средняя площадь объекта — 2800 кв. м, а в Петербурге — 1200 кв. м».
По словам Екатерины Ньюман, гендиректора и партнера строительной компании Q1 Group, состав арендаторов сильно зависит от типа коворкинга и региона. «Некоторые площадки заполняют «удаленные» команды, например Альфа-банк открывает в этом году в Сочи коворкинги для удаленных сотрудников. Но есть и небольшие проекты, такие как «Место» в Ростове-на-Дону или «Штаб» в Казани, ориентированные на местное предпринимательское коммьюнити. «Состав резидентов может также меняться в зависимости от этапа «жизненного цикла» площадки: в момент входа коворкинга на локальный рынок его заполнят те, кто работает на «московские» компании, а потом формат может стать более популярным у местного бизнеса», — объясняет эксперт.
«Мы работаем с корпоративным сегментом, это может быть дочернее предприятие крупного российского бизнеса, как частного, так и государственного. Это та аудитория, которая в первую очередь рассматривает возможность переезда в коворкинги», — говорит Шекоян.
Помимо компаний, которые стратегически должны иметь представительства в городах-миллионниках, таких как «Сбер» или Альфа-банк, сюда переезжают и бэк-офисы крупных компаний. Особенно популярен формат у IT-сектора. Примеры приводит Иван Гуськов: «Практик» открыл площадку в Великих Луках, где есть подразделение «Яндекса». Ожидания оправдались — гигант сразу занял все пространство. Еще один пример — Пенза, где тоже размещается много крупных IT-компаний, в настоящее время в городе базируются крупные международные стартапы. «Вот в таких местах будут открываться коворкинги и другие форматы гибких офисов», — уверен Гуськов. Еще одна новинка регионального рынка — в Тюмени открылся самый большой в городе коворкинг для предпринимателей (1000 кв. м, третий объект сети Names). Офисное пространство полностью управляется через мобильный телефон, забронировать переговорную комнату, скайп-рум или вебинарную комнату можно онлайн через мобильное приложение.
«Специалист зимует в Сочи, а лето проводит в Ростове — отлично, но надо организовать ему условия для качественного труда. Если удаленная работа уже давно перестала быть «плюшкой» для сотрудника, то классный гибкий офис станет крутым бонусом», — Владимир Дорофеев исполнительный директор сети «Практик».
В дальнейшем, прогнозируют эксперты, региональным коворкингам стоит ждать «удаленщиков». «Компании стараются сократить расходы за счет найма людей в регионах. Пока в региональных коворкингах соотношение работающих «на себя» и удаленных сотрудников крупных компаний составляет 50:50. В Москве доля сотрудников корпораций, работающих в коворкингах, выше», — сравнивает Вальтер.
Павел Федоров, управляющий директор Space 1, согласен: «Драйвером роста предложения сервисных офисов в регионах стал популярный сейчас у крупных компаний аутсорсинг бизнес-процессов. Если изначально сервисные офисы в регионах открывались преимущественно в формате коворкинга и были ориентированы на малые компании и фрилансеров, то сейчас это уже больше формат сервисного офиса для крупных компаний». Важно обеспечить качество пространства, приближенное к столичной штаб-квартире, продолжает эксперт, чтобы и в регионах сотрудники чувствовали себя частью одной команды и разделяли корпоративные ценности работодателя. Однако в регионах предложение новых офисов ограниченно, а качество существующих бизнес-центров зачастую низкое, нужны значительные капитальные затраты, чтобы сделать современный офис. Поэтому предложение готовых сервисных офисов, которые обеспечивают полное обслуживание, пользуется спросом.
«Предприниматели не спешат инвестировать большие средства в ремонт или технические «фишки». Даже в стремительно повышающем цены на недвижимость Сочи гибкие офисы и коворкинги все еще стоят на месте как по спросу, так и по стоимости. В основном это небольшие помещения, где одна «комната» зонирована на несколько пространств», — Иван Гуськов, гендиректор Apollax Space.
Также в регионах места в коворкингах с удовольствием арендуют представители малого бизнеса, самозанятые, люди креативных и технологических профессий. Ньюман видит основные тренды в увеличении доли специализированных коворкингов (для представителей IT-индустрии, бьюти-коворкинги, коворкинги для молодых мам) и акценте на сопутствующих услугах (space-as-a-service) — нетворкинг, услуги бухгалтера, офис-менеджера и др.
Операторы
Основную долю предложения в регионах формируют местные операторы. По мнению руководителя архитектурной мастерской №1 Градостроительного института пространственного моделирования городов «Гипрогорпроект» Максима Долгова, они лучше чувствуют рынок, знают особенности и запросы местных арендаторов. Сетевые игроки пока присматриваются. «Недавно «Практик» объявил об открытии проекта под брендом DELO в Махачкале, до этого оператор работал помимо Москвы и Петербурга в городе Великие Луки Псковской области, в Новосибирске. Еще среди региональных кейсов сетевых операторов – проект «Рабочей станции» в Оренбурге, GrowUp в Казани, оператор гибких офисов Names работает в Екатеринбурге (и открылся в Тюмени. — «Ведомости»)», — приводит примеры Заглумин.
По мнению Дорофеева, сетевые игроки продолжат выходить в регионы: «Ниша не занята, а у местного бизнеса нет инвестиций и, главное, опыта для открытия современных коворкингов».
«Помимо увеличения доли сетевых игроков на рынке наблюдается рост интереса к узкоспециализированным коворкингам для представителей медицины, людей из мира дизайна, индустрии красоты, ученых, музыкантов и т. д.», — говорит Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects. Такая «разношерстная» аудитория накладывает определенные ограничения на возможности коворкингов. «У многих корпоративных резидентов прописаны специфические требования к структурированию пространства, зонированию, оборудованию переговорных, инженерии и освещению. То же самое можно сказать и о представителях ряда профессий, например дизайнерах. Поэтому все чаще архитекторы внедряют идею коворкингов-трансформеров», — рассказывает Николаева.
Помещения
Современные объекты в дефиците. «Зачастую проекты приходится размещать в совсем неочевидных для данного формата местах. Под коворкинги приспосабливаются малоэтажные исторические здания, помещения в советских административных объектах», – рассказывает Дамиров. Или вообще в старом жилом фонде. «Это, как правило, большие помещения, которые нужно самостоятельно оснащать мебелью, техникой, иногда даже интернет самостоятельно подключать, – описывает Ньюман. — Конструктив здания часто накладывает ограничения на планировки, которые в целом несколько проще московских». «Коммерческие коворкинги открываются местными предпринимателями возле основного бизнеса их основателя. Это могут быть и новые здания А-класса, и торговые центры, и здания старого фонда», — комментирует Вальтер.
Также в регионах больше, чем в Москве, развита практика рабочих коворкингов — бьюти-, швейных и дизайнерских, мебельных и т. д. «Используя пространства бывших производств или коммерческие помещения в ЖК на первых этажах, операторы рабочих коворкингов создают подготовленные и оборудованные рабочие пространства для оказания услуг или производства товаров, а самозанятые специалисты или индивидуальные предприниматели арендуют уже готовые рабочие места. Оператор также предусматривает отдельные кабинеты, к примеру для косметолога, либо создает в бывших заводских цехах индивидуальные рабочие места со станками или швейными машинками. Такой способ организации пространства подразумевает его большую гибкость, возможность быстро увеличить или сократить количество рабочих мест, поэтому используется трансформируемая мебель, а общие пространства ограничивают минимальной мягкой зоной ожидания для посетителей и стойкой ресепшен», — рассказывает Магда Чихонь, основатель бюро Blank Architects.
«Ведомости. Недвижимость», от 21.09.2021
