Возникший на фоне COVID-19 повышенный интерес к загородной недвижимости вопреки первоначальным прогнозам пока не сделал москвичей убежденными загородными жителями, которые работают из дома, не посещая публичных мест. Но последовавший за пандемией экономический спад активировал существовавшие на различных рынках недвижимости тенденции, заставив собственников и арендаторов по-новому посмотреть на собственные активы в коммерческой, офисной и складской недвижимости.
Начало связанного с COVID-19 режима ограничений ознаменовалось резким скачком спроса на загородную недвижимость. Согласно оценкам «Миэль», в весенне-летний период этого года спрос на покупку загородных домов вырос на 30% относительно аналогичного периода прошлого года, вернувшись к докризисным значениям 2014 года. Интерес покупателей конвертировался в сделки: так, объем выданных на покупку загородной недвижимости кредитов Сбербанка по итогам первого полугодия вырос на 61,6%, ВТБ — на 61%. Ничего удивительного в такой динамике нет. Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая констатирует, что действовавшие ограничения вынудили проводить время в Подмосковье даже людей, которые не рассматривали ранее его в качестве места проживания. Более того, не исключает эксперт, повышенный интерес к загородной недвижимости станет устойчивым трендом.
Однако, отмечает директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе, переезд жителей крупных мегаполисов за город тормозит множество стоп-факторов. «Жить в городе однозначно удобнее за счет доступа к общественному транспорту и инфраструктуре, формат ИЖС, как правило, предполагает доступ к нему исключительно на личном автомобиле, а вся необходимая инфраструктура вне пешей доступности», — поясняет он. Добавьте высокие эксплуатационные расходы на загородное жилье в сравнении с квартирами. Большинство покупателей жилья при этом — молодые семьи, которые уже имеют детей или планируют их рождение, которые прежде всего действуют, руководствуясь принципами удобства и экономии, перечисляет господин Лобжанидзе.
Согласно оценкам JLL, объем поглощения офисов в Москве в апреле–июне составил 265 тыс. кв. м. — это минимальное значение с 2014 года.
Антикризисное жилье
Массовой деурбанизации и миграции населения в пригороды урбанисты пока действительно не фиксируют. Директор по стратегическому планированию института «Гипрогор Проект» Галина Гланц отмечает, что речь скорее идет о покупке второго жилья: загородная недвижимость продолжает рассматриваться в качестве дачи. Исполнительный директор фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) Татьяна Полиди поясняет, что уже сейчас существует понимание: плотность застройки не повышает риски распространения инфекционного заболевания, куда большее влияние оказывает сложившаяся культура взаимодействия между людьми. «Мы видим случаи массового заражения в селах Дагестана с низкой плотностью населения и хорошую эпидемиологическую картину в густонаселенном Сеуле», — поясняет она. Госпожа Полиди добавляет, что в крупных российских городах традиционно принята экстенсивная модель развития, для которой характерны густонаселенные окраины. «Скученность проживания перестала быть фактором, повышающим риск развития заболеваний, еще после промышленной революции, когда были решены все проблемы с антисанитарией», — говорит она.
Экономических и социальных предпосылок для миграции населения за город, по словам госпожи Полиди, тоже нет: даже если 5–10% компаний перейдут на частично удаленный режим, сохранятся другие факторы, стимулирующие людей стремиться в город — это образование детей, медицинская помощь, необходимость разнообразить собственный досуг. «Если мы представим, что государство будет настаивать на децентрализации развития городов, создать равнозначные районы все равно не получится, в Москве по-прежнему останется только один Большой театр», — добавляет эксперт.
Мария Литинецкая, напротив, отмечает увеличение интереса к небольшим форматам жилья: средняя площадь реализуемых лотов, по ее оценкам, за время действия ограничений в Москве снизилась с 58 кв. м до 55 кв. м. Бюджет покупки сократился с 12,9 млн руб. до 12,7 млн руб. Госпожа Литинецкая ждет, что тренд сохранится: аналогичную динамику покупательский спрос демонстрировал в период кризиса 2014 года. Галина Гланц делает схожий прогноз, соглашаясь, что спрос на небольшие форматы жилья поддержит неблагоприятная экономическая обстановка. Эксперт ждет, что по-прежнему будут востребованы жилые комплексы с хорошо развитой инфраструктурой: общественными зонами, открытыми площадками на крышах, просторными балконами, террасами, нишами для обустройства рабочего места. Коммерческий директор группы «Родина» Ксения Юрьева не исключает снижение покупательского интереса к формату европланировок, может прийти осознание, что изолированная кухня не такая уж бесполезная опция. «Но это обуславливает более высокую стоимость, а как раз возможности приобрести такое жилье у населения сократятся из-за экономического кризиса», — рассуждает она.
Сложности торговли
Гораздо более выраженным может оказаться влияние связанного с COVID-19 кризиса на рынки коммерческой недвижимости. Доля пустующих помещений формата стрит-ритейл в Москве, согласно расчетам CBRE, по итогам второго квартала выросла с 8,2% до 11,6%. Ведущий консультант компании «Магазин магазинов» Ольга Свиридова констатирует, что освобождение площадей оказалось наиболее заметно на центральных торговых улицах — Мясницкой, Старом и Новом Арбате, Маросейке и Покровке. Большую долю арендаторов здесь традиционно формировали заведения общепита. Хотя госпожа Свиридова признает, что, несмотря на закрытие части заведений, интерес к торговым площадям со стороны кафе и ресторанов остается высоким. К таким же выводам приходит заместитель директора отдела торговых помещений CBRE Юлия Назарова, прогнозируя, что они останутся доминирующим профилем арендаторов. Несмотря на все негативные тенденции в текущем моменте, этот сегмент наиболее устойчив к конкуренции со стороны онлайн-торговли. Госпожа Свиридова отмечает лишь заметное снижение активности фешен-ритейлеров. Но Юлия Назарова констатирует, что пандемия лишь стала катализатором существовавших трендов: снижение на торговых улицах числа магазинов одежды и обуви, банковских отделений и салонов связи на рынке наблюдалось уже несколько лет.
В похожей ситуации оказались и торговые центры. Вакантность в московских объектах по итогам полугодия, согласно оценкам JLL, составила 5,2%, а к концу года может вырасти до 10%. Улучшить показатели в ближайшее время вряд ли получится. Старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Анна Манькова говорит, что большинство арендаторов притормозили свое развитие либо делают это очень осторожно, стараясь открывать новые магазины с минимальными затратами на ремонт. Все это негативно сказывается на заполняемости объектов, вынуждая часть девелоперов переносить открытие новых объектов на более поздние сроки. При этом госпожа Манькова ждет, что сформировавшийся до начала кризиса тренд на смещение интереса инвесторов в сторону строительства небольших районных торгцентров сохранится: в период кризиса этот формат оказался более устойчивым, падение трафика более сглаженным, а восстановление — быстрым.
Руководитель аренды торговых помещений CBRE Александра Чиркаева обращает внимание, что потребителям в принципе становятся все более интересны форматы community malls или культурно-досуговых центров на базе торговых. На этом фоне площади, которые не удается сдать, госпожа Манькова считает целесообразным заполнять сторонним функционалом, услугами, культурными, спортивными или образовательными операторами. Эксперт предупреждает, что этот сегмент не принесет собственникам большого дохода, но обеспечит стабильный трафик, который может конвертироваться в посещаемость для магазинов и заведений общепита. Отношения собственников с классическими торговыми арендаторами при этом будут становиться все более непростыми. Анна Манькова отмечает, что на фоне активного развития форматов онлайн-торговли фокус девелоперов торговой недвижимости направлен на поиск решений, которые позволят им более тщательно отслеживать интернет-продажи ритейлеров, выданные через магазины: таким образом они надеются выявить реальный оборот арендаторов.
Склады вместо офисов
Во втором квартале реагировать на начавшийся кризис начал и традиционно считающийся инертным рынок офисной недвижимости. Согласно оценкам JLL, объем поглощения офисов в Москве в апреле—июне составил 265 тыс. кв. м — это минимальное значение с 2014 года. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина констатирует, что пока многие работодатели оценивают и пересматривают свои потребности в офисных площадях на фоне сокращения расходов и внедрения режима удаленной работы. Тем не менее на снижение ставок большинство собственников пока не готовы. Госпожа Зимина говорит, что арендодатели часто демонстрируют отсутствие гибкости в переговорах. Такая возможность у них пока есть: по словам эксперта, несмотря на рост вакантности, дефицит предложения качественных и доступных офисов в Москве пока сохраняется. Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский отмечает, что снижение спроса будет нивелироваться также за счет переноса сроков сдачи в эксплуатацию части проектов.
Компании, лишенные возможности в одностороннем порядке выйти из договоров аренды, в рамках стратегии оптимизации пытаются сдать часть занимаемых площадей в субаренду. Госпожа Зимина отмечает, что эта практика уже привела к значительному увеличению на рынке числа небольших лотов площадью от 500 кв. м, предлагаемых в субаренду. Но на аналогичных условиях предлагаются и более заметные площади. Так, одной из первых решение сдать свой офис в субаренду приняла группа ПИК Сергея Гордеева: сейчас структура пытается реализовать 11 тыс. кв. м в бизнес-центре «Рассвет» в районе Пресни.
Такое предложение может привести к уверенному спросу. Николай Казанский ждет роста числа сделок, предполагающих ротацию арендаторов, предполагающую переезд арендаторов в более удаленное здание или объект классом ниже. «Сейчас основной запрос — на готовые к переезду помещения с оптимальным соотношением цены и качества, гибкими условиями по сроку: компании все меньше готовы выполнять работы по отделке помещений самостоятельно», — рассуждает он.
Единственным выигравшим от текущего кризиса форматом коммерческой недвижимости могут стать продемонстрировавшие устойчивость к колебаниям склады. Объем их поглощения в России по итогам первого полугодия вырос на 5%, до 1,05 млн кв. м, свидетельствуют данные Knight Frank. В компании прогнозируют, что значительную роль в структуре арендаторов теперь будут играть участники рынка онлайн-торговли, которые два предшествующих года проявляли себя достаточно сдержанно. Этот тренд вместе с активным развитием собственных сервисов доставки крупных продовольственных сетей уже повлек за собой резкий рост интереса к складам «последней мили», расположенным внутри МКАД: согласно расчетам Knight Frank, число запросов на такой формат в этом году выросло в два с половиной раза по сравнению с прошлым. Несмотря на то, что, по данным аналитиков, в период с 2020 по 2022 год в Москве запланирован ввод 400 тыс. кв. м качественных внутригородских складов, резкого роста такого предложения аналитики не ждут. Активность девелоперов индустриальной недвижимости в Москве естественным образом будут сдерживать низкий объем земельных ресурсов, ограничения на перемещения в городе крупнотоннажного транспорта и политика городских властей.
«Коммерсантъ», выпуск от 18.08.2020
