Правильные планировки квартир в любом девелоперском проекте — важный фактор его ликвидности, но застройщики не всегда успевают за сменой покупательских предпочтений, даже если стараются. Месяцы самоизоляции скорректировали представления о том, в какой квартире надо жить, но кардинальных изменений в проектах «после пандемии» ждать не приходится. Застройщики продолжат уменьшать квартиры, но обещают лучше их зонировать.
В начале 2000-х в домах типовых серий остро не хватало однокомнатных квартир, а в монолитах бизнес-класса выражалась страсть проектировщиков к огромным помещениям. Экономические кризисы XXI в. принесли увлечение студиями. Потом куда-то стали пропадать балконы — не нужны они, если есть кладовки и общие пространства в доме, объясняли архитекторы. Балконы продаются с коэффициентом, это не слишком выгодно, напоминали застройщики.
Весна 2020 г. наглядно продемонстрировала, как тяжело торчать в небольших городских квартирах бок о бок с любимой семьей и как повезло тем, кто уехал в загородный дом или на дачу. Нынешнее малогабаритное жилье непригодно в ситуации «остаться дома не на ночлег», но именно как в доме, где нужно работать, заниматься спортом, играть с детьми. Особенно в ситуации, когда это и есть весь твой мир, когда закрываются парки и скверы, а радиус передвижения ограничен 100 м от подъезда, говорит Сергей Георгиевский, соучредитель и гендиректор Агентства стратегического развития «Центр». А квартиры у городских жителей сейчас в основном небольшие. По данным главного архитектора Градостроительного института пространственного моделирования и развития «Гипрогор Проект» Ирины Радаевой, массовым спросом (более 50%) пользуются однокомнатные стандартной планировки и двухкомнатные с кухней-нишей, так называемые евродвушки.
Аналитики несколько лет фиксировали последовательное уменьшение квартир практически всех классов, но по мере повышения доступности жилья, в том числе за счет ипотеки, рос запрос и на более просторные варианты.
По данным директора департамента развития продукта ГК ФСК Павла Брызгалова, в проектах комфорт-класса на студии (максимум 28 кв. м) приходится 10–12%, однокомнатные квартиры – 30–35%, двухкомнатные (включая евродвушки) – 30–40%, трехкомнатные – 15%. Всего, что больше по числу комнат, считанные проценты. В бизнес-классе уже больше трехкомнатных квартир (30%) и столько же двухкомнатных (30%), примерно 10% приходится на многокомнатные. Студий (от 35 кв. м) не больше 5%, однокомнатных – 20–25%. Александра Мамохина, директор по маркетингу Level Group, говорит, что средняя площадь квартир в комфорт-классе чуть меньше 55–60 кв. м, в бизнес-классе – 60–70 кв. м.
Каким будет набор квартир в том или ином доме, зависит прежде всего от круга покупателей, на которых рассчитывает девелопер. Например, в комплексе SOHO+NOHO недалеко от Белорусской, прямо у железной дороги, по информации Бабюра Дикера, гендиректора Wainbridge в России, 184 апартамента из 354 однокомнатные (с одной спальней и большой кухней- гостиной, 44–64 кв. м) и плюс немного студий (от 25 кв. м, все 54 студии проданы). В проекте Russian Design District в новой Москве, ориентированном, по словам Ксении Юрьевой, коммерческого директора группы «Родина» (девелопер проекта) на семьи с детьми, чуть меньше половины «евротрешек» (27%) и «евродвушек» (18,7%), с двумя и одной спальней соответственно. Однокомнатных треть (34%). Диапазон площадей – от 25,6 до 147,8 кв. м. Комплекс планируется ввести в эксплуатацию во II квартале 2022 г., и девелопер не планирует менять квартирографию.
Отрезать лишнее
Увлечение студиями, по наблюдениям экспертов, проходит по мере того, как люди получают опыт проживания в таком формате – и это началось еще до пандемии. Если два года назад в доме комфорт-класса студий могло быть до 15% и они хорошо раскупались, то сейчас и 10% много, говорит Брызгалов. Станислав Данелян, гендиректор Euroinvest Development, замечает: застройщикам было выгодно проектировать студии от 20 кв. м и чтобы в доме их поместилось как можно больше (цена за 1 кв. м больше на 20%). И поначалу клиенты радуются такой покупке, но «когда дело доходит до приемки готовой квартиры, выясняется, что некуда поставить кровать, нет места для полноценной кухни, в них просто негде жить», говорит Анна Комарова, директор по маркетингу «Доброград девелопмента». По мнению Данеляна, в период самоизоляции те, кто обрел новый «пользовательский опыт» в маленьких студиях, переосмыслят отношение к жилью и спрос на такую недвижимость снизится. Впрочем, мелких студий на рынке не так много: по статистике Est-a-Tet, лотов до 20 кв. м в новостройках Москвы – 0,4%, новой Москвы – 0,3%; 20–30-метровых – 4,9 и 9,2% соответственно.
Совсем ни один тип квартир не исчезнет, уверены эксперты. По оценке коммерческого директора ГК «МИЦ» Геннадия Дикалова, вопрос лишь в необходимом наборе вариантов квартир и планировок, чтобы удовлетворить спрос и избежать затоваривания.
Девелоперы уменьшают площади, но стараются делать планировки более рациональными, например, избавляясь от больших коридоров. «Это экономически обоснованно, – объясняет Дикалов. – Например, в 2012 г. самая маленькая однокомнатная квартира была 33,4 кв. м, а в 2019-м – уже 29,4 кв. м (-12%)». В бизнес-классе в Москве, по словам Юрьевой, за пять лет средняя площадь сократилась с 93 до 76 кв. м. Лукаш Качмарчик, партнер, главный архитектор бюро Blank Architects, также говорит об экономических причинах того, что квартиры становятся меньше. «Откуда взяться стремлению к большим квартирам, если у людей становится меньше доходов», – резюмирует архитектор Сергей Чобан, руководитель бюро Speech.
По словам Игоря Козельцева, гендиректора УК «Развитие» (выступает девелопером ЖК «Мир Митино»), сейчас планировкам уделяют больше внимания, чем 5–6 лет назад: это самый долгий этап проектирования, длится он 3–4 месяца для типовых проектов, 6–7 месяцев для индивидуальных, плюс месяц занимает экспертиза. Доля затрат на проектирование от общих расходов по проекту не меняется последние годы и не превышает 5%.
Польза балконов и дефицит кабинетов
Запроса на кардинальное изменение планировок эксперты пока не отмечают (прошло слишком мало времени), но опыт «карантинного сидения» граждан, видимо, должен быть учтен. Тем более часть работников так и останется на удаленке.
«Даже в квартире площадью менее 60 кв. м можно создать комфортные условия для жизни семьи – обустроить две спальни, гостиную, небольшой кабинет», – считает Амир Идиатулин, гендиректор IND architects. Возможно, добавить рабочее место в спальне либо сформировать какую-то рабочую зону, например, в гостиной, предполагает Брызгалов.
По мнению Лукаша Качмарчика, нужны еще и детские игровые зоны, и зоны для тренировок. Но в ближайшее время все это вряд ли появится в проектах по тем же экономическим причинам, поскольку увеличение себестоимости строительства натыкается на снижение платежеспособности покупателей. Но что может быть актуально, особенно для массового сегмента, – это вернуть в проекты балконы.
В целом квартирография становится более гибкой: застройщики делают «компактные» лоты с возможностью объединения в квартиры побольше, это позволяет подстраиваться под изменчивый рынок и запросы покупателей, замечает Идиатулин. В Level Group, например, разработали Multispace, «Многомерный дом»: в ряде проектов планировки в угловых квартирах- трансформерах позволяют выделить «дополнительную» комнату, такие варианты на 5% дороже обычных. В соответствии с той же концепцией проектируются мультифункциональные общественные пространства – лобби, спортивные площадки, зоны для отдыха и для уединения. В «Level Амурская», например, на территории предусмотрены уличные рабочие кабинеты.
Наконец, вирусная угроза показала, насколько важны для бесконтактной жизни технологии умного дома: они в том числе позволяют не трогать лишний раз дверные ручки, выключатели, кнопки домофонов или лифта. Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ, считает, что внедрение в жилые пространства умных технологий будет нарастать. По мере развития технологий фишки высокобюджетных проектов могут появиться и в новостройках комфорт-класса, полагает Алексей Перлин, гендиректор «СМУ- 6 инвестиции». Но пока речь идет об ограниченном перечне функций, таких как удаленный доступ и контроль коммунальных систем.
Не готовы к автономии
Сергей Георгиевский, соучредитель и гендиректор Агентства стратегического развития «Центр»: «Урбанисты говорят, что длительная самоизоляция спровоцирует активное развитие автономных зданий: самообогрев с использованием отработанной воды, электроэнергия от солнечных батарей и балконное огородничество или плантации овощей на крыше. Идея интересная, но неприменимая пока для России. Автономное здание предполагает высокую степень ответственности каждого жильца не только за свои квадратные метры, но за общую жизнедеятельность дома: экономию электроэнергии, очистку воды, раздельный сбор мусора, чистоту общих помещений, заботу о выращиваемых растениях и многое другое. Сейчас эти задачи решает государство, обеспечивая квартиры теплом и регулируя его в зависимости от сезона и температуры за окном, подавая уже очищенную до питьевого состояния воду, позволяя выбрасывать мусор, не разделяя его, в мусоропроводы, проводя электричество от электростанций и обеспечивая его выработку в необходимом количестве, занимаясь санэпидобработкой общедомовых пространств. На мой взгляд, наше общество (а точнее, каждый лично) еще не достигло такого уровня понимания проблемы и готовности брать на себя ответственность за свою жизнь в полном смысле этого слова».
Продолжение квартиры
Модные «общественные пространства» жилых комплексов во время карантина проявили себя неплохо. И даже если часть таких общедоступных зон (кафе, библиотеки, игровые и т. п.) и закрывалась, то все равно их востребованность большинство экспертов не подвергают сомнению. «Место для йоги, небольшой сквер, коворкинг – все это будет цениться даже больше», – уверена Мамохина.
Брызгалов говорит о несомненной пользе «двора на стилобате»: «Это не часть улицы, но часть закрытой территории, куда жители дома могут выйти подышать свежим воздухом, не ограничивая себя пространством балкона». Впрочем, Качмарчик допускает, что при худшем сценарии развития событий, если эпидемии станут повторяться, общественные пространства каждого комплекса будут делать еще более закрытыми, камерными, доступными только жителям конкретного дома и ограниченными.
Мало кто хотел тратить деньги на обогрев, освещение или уборку того, что находится за пределами его квартиры, но оказалось, что у тех, у кого есть частный и общий балконы, зимние сады, кладовые-колясочные, холлы и другие общедомовые помещения общего назначения, гораздо больше пространства для самоизоляции и выше качество жизни в непростых условиях, говорит Георгиевский. Он также уверен, что разновидностью таких общественных пространств для жителей дома могут стать эксплуатируемые крыши.
Революция отменяется
В целом эксперты не ждут существенных изменений ни в квартирных раскладах и планировках, ни в архитектуре проектов, ни в настроениях и вкусах покупателей. «В позапрошлом году, перед внесением поправок в ФЗ 214, многие крупные застройщики получили разрешения на строительство, в столе лежат готовые проекты, поэтому в перераспределение площадей никто не будет вкладываться», – считает Комарова.
Слишком мало прошло времени для формирования революционных тенденций. Горожане даже массово жить за город не переедут, хотя этой весной и был зафиксирован всплеск спроса на аренду дач и коттеджей, говорят риелторы.
Но не исключено, что прибавится работы у дизайнеров. Еще до пандемии, по опыту преподавателя ВШСД МАРХИ дизайнера Виктории Малышевой, москвичи стали больше уделять внимания функционалу квартиры, делению ее на зоны.
С другой стороны, продолжит давить экономический кризис, т. е. нужны будут бюджетные варианты, и покупатели будут больше присматриваться к более дешевым подмосковным и новомосковским новостройкам, возлагая надежды на очередную программу ипотеки с господдержкой.
В новых проектах тренд на сокращение жилого пространства продолжится, минус 10% площади примерно. Девелоперы будут и дальше продвигать «евроформат». Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриума», прогнозирует, что студий станет даже больше в структуре продаж новостроек массового сегмента (в бизнес-классе – меньше) и в очередной раз трехкомнатных квартир запроектируют меньше в пользу двухкомнатных.
Тенденция на увеличение средней площади городского жилья может проявиться только в случае общего экономического роста и роста доходов, говорит Алексей Артошин, коммерческий директор компании «Главстрой- регионы». Но до этого еще далеко.
«Ведомости», Приложение «Недвижимость», от 19.05.2020
