Торговля непродовольственными товарами приняла на себя основной удар во время действия «режима самоизоляции». Многие торговые центры были закрыты почти три месяца, арендаторы испытывали серьезные сложности с оплатой аренды. И, как считают эксперты, последствия пандемии будет еще долго сказываться как на работе существующих ТЦ, так и на планах застройщиков по вводу новых площадей.
Новые вводные
Аналитик департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Евгения Сафонова считает, что крупные объекты с арендуемой площадью более 40 тыс. кв. м, ввод которых планировался на IV квартал, будут перенесены на следующий год (по данным компании, это шесть торговых центров общей арендуемой площадью 360 тыс. кв. м). В столице год начинался ударно. По словам заместителя управляющего директора Центра развития недвижимости Becar Asset Management Дарьи Каневой, общий объем введенных в начале 2020 года качественных торговых площадей составил 147,2 тыс. кв. м. GLA. Это на 66% больше, чем в IV квартале 2019 года. Самым крупным «открытием» начала года стал «Остров мечты» (80 тыс. кв. м GLA). Всего же ко вводу в 2020 году в Москве было заявлено около 400 тыс. кв. м. GLA. Но из-за пандемии, как поясняет Дарья Канева, сроки ввода и открытия многих объектов будут, скорее всего, сдвинуты на конец года. А Евгения Сафонова полагает, что будут вводиться только небольшие районные торговые центры, которые более устойчивы к кризисам и не будут испытывать серьезных проблем с заполняемостью и посещаемостью (например, районные центры ADG Group в Москве).
Пока, впрочем, только отдельные торговые центры объявили о переносе открытия на вторую половину 2020-го или на 2021 год. «Если говорить о Москве, то здесь корректировка прогноза не будет значительной, так как крупнейшие объекты находятся на завершающей стадии строительства, — считает старший аналитик отдела исследований рынка компании CBRE Екатерина Сизанова, — но все же не менее 10% объема торговых площадей, заявленных к вводу в 2020 году, могут будут перенесены на 2021-й». В регионах перенесут открытие несколько крупных объектов, и уже сейчас можно говорить о том, что перенос составит как минимум 20%.
Не начал — не строй
Более сложная ситуация складывается с торговыми центрами на начальной стадии строительства. По словам Дарьи Каневой, бесперебойное финансирование требуется как на стадии строительства, так и на этапе предввода объекта. Несколько проще, по мнению эксперта, положение у тех, кто еще не начал строить. «Из новых проектов наименее пострадают те, которые сейчас находятся в начальной стадии реализации — еще на бумаге, — полагает ведущий консультант RealJet Роман Кокорев. — У девелоперов есть время внести изменения в проект, сократить площади либо вообще пересмотреть концепцию. Также они могут провести дополнительные маркетинговые исследования и внести соответствующие корректировки в архитектурную концепцию или концепцию всего ТЦ».
Если торговый центр находится на начальной стадии строительства, в большинстве случаев процесс замораживают, — говорит заместитель генерального директора УК SVN Алексей Соколов. — Заморозка строительства принесет меньше затрат».
Решение замораживать стройку или нет будет приниматься в каждом случае отдельно, считает Евгения Сафонова. «Девелоперам будет необходимо просчитать, что для них менее рискованно — замораживать стройку, имея обязательства по кредитам и не получая прибыли, или открываться с небольшим количеством арендаторов, получать от них минимальный доход, но оплачивать эксплуатацию здания», — говорит аналитик.
Смена имиджа
Многие эксперты предсказывают и такой сценарий, как изменение целевого назначения участка для строительства или концепции ТЦ. «Если говорить об участках, где намечается строительство торгового центра, то, возможно, стоит и пересмотреть его концепцию, и улучшить экономику, — говорит управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников. — Например, на месте, где планировали построить ТЦ, построить многофункциональный центр с апартаментами или с гостиницей, офисами в зависимости от спроса. Возможно, даже изменить назначение, переведя его в жилье, а первые два этажа сделать в виде стилобата, который будет выполнять торговую и сервисную функции».
Заполняемость объектов остается главной проблемой отрасли. «Как правило, техническое открытие стоит делать при заполняемости в 60%, — отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. — По моим прогнозам, в настоящих условиях новые объекты в 2020 году если и будут вводиться, то с заполняемостью на уровне 30%». Чтобы решить проблему, может потребоваться пересмотр концепций самих ТЦ. По мнению Валерия Трушина, для новых проектов текущая ситуация станет поводом для пересмотра формулы «шопинг плюс развлечение», она будет дополняться иными функциями, которые смогут расширить круг потребителей и поддержать работу в сложных ситуациях, подобных нынешней. Среди возможных дополнительных функций эксперт называет апартаменты или гостиницу, коворкинг, креативный кластер и др.
Впрочем, считает директор по стратегическому планированию Градостроительного института пространственного моделирования и развития «Гипрогор Проект» Галина Гланц, если концепция торгового центра была изначально разработана правильно и помимо собственно торговли предусматривала создание открытых общественных пространств, зеленых зон, мобильных event-площадок, то ее не придется кардинально пересматривать. «Запрос на многофункциональные площадки, которые можно быстро трансформировать, меняя их назначение в соответствии со спросом, появился еще до пандемии, COVID-19 только катализировал этот тренд, — утверждает Галина Гланц. — Пересмотр концепций может коснуться «архитектуры безопасности»: систем вентиляции, очистки и кондиционирования воздуха, устройств обеззараживания воздуха и поверхностей, материалов с улучшенными антибактериальными, антисептическими и дезинфицирующими свойствами».
Справочно:
По данным департамента исследований и аналитики компании Cushman & Wakefield, сейчас в России на стадии строительства находится 1,25 млн кв. м торговых площадей. Ожидалось, что в строй будет введено около 600 тыс. кв. м торговых площадей, но из-за пандемии прогноз пришлось скорректировать до 300 тыс. кв. м.
«Строительная газета», выпуск №23, от 12.06.2020
