Ресурсы экстенсивного развития, когда осваиваются все новые и свободные территории, для большинства крупных российских городов оказались исчерпанными. Поэтому реновация застроенных территорий, придание нового импульса развития в том числе депрессивным территориям — единственный перспективный механизм развития городов. Но это принципиально другая форма реализации инвестиционно-строительных проектов, когда застройщику необходимо считаться с интересами существующих правообладателей.
Механизмы комплексного развития территорий как раз и устанавливают для таких проектов прозрачные правила взаимоотношения всех сторон. Причем на законодательном уровне. Ведь возможность привлечения девелоперов, обеспечение комплексности застройки для мегаполисов — один из важных плюсов на новом этапе развития. Причем за срыв сроков строительства по договору о комплексном развитии территории застройщик обязуется заплатить городу крупные штрафы. Это является неприятной, но необходимой мерой, поскольку в противном случае в качестве инвесторов выступали бы сплошь финансовые спекулянты, скупающие и придерживающие участки «до лучших времен».
Высказываясь же о «выгоде застройщиков», следует понимать, что фактически мы говорим о реализации инвестпроектов. А по законам этого жанра инвесторов в первую очередь интересует сочетание доходности и приемлемых рисков. Чем прозрачнее правовая схема у таких проектов, тем меньше рисков.
Реализованных проектов комплексного развития территорий немного, что не соответствует экономическому потенциалу данного механизма и обесценивает те титанические усилия, которые произвел законодатель, выстраивая для этого правовое поле. Причина, на мой взгляд, кроется в экономической плоскости. Инвестору крайне сложно оценить все риски, и в первую очередь «стоимость входа»: какие предстоят компенсационные выплаты правообладателям, сколько времени могут занять возможные судебные тяжбы и прочее. До утверждения проекта планировки инвестору также недоступно полное понимание условий развития внешней инфраструктуры и так далее.
Но, вне всякого сомнения, перспектива данного механизма огромна. Прежде всего потому, что отсутствует какая-либо разумная альтернатива.
На этом фоне хорошей идеей выглядит предварительная предпроектная проработка концепций развития территорий, официально одобренная властями города и дающая понимание ключевых архитектурно-градостроительных решений и финансовых показателей.
«Вечерняя Москва», выпуск №139 от 30.07.2020
