Когда в декабре 2021 года с принятием закона о комплексном развитии территорий (№ 494-ФЗ от 30.12.2020 года) стартовала всероссийская реновация, предполагалось, что регионы будут перенимать опыт и механизмы Москвы в части организации расселения ветхого и аварийного жилья. На практике оказалось, что в субъектах Российской Федерации существует много препятствий, связанных с нехваткой бюджетного финансирования, пробелами законодательства в части комплексного развития территорий (КРТ), ограничениями по высотности застройки и другими факторами. В связи с этим регионам пришлось формировать свои подходы к решению задач по реновации жилья.
Что сделано в столице и в регионах
Программа реновации жилищного фонда в Москве, рассчитанная на период до 2032 года, была утверждена 1 августа 2017 года.В нее включили 5 175 домов и около 350 тысяч квартир общей площадью 16,4 млн кв. метров. В июле этого года заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев заявил, что по программе реновации уже построены и введены в эксплуатацию 202 дома общей жилой площадью свыше 2,6 млн кв. м, из них 185 — переданы под заселение.
На старте программы всероссийской реновации ставилась задача к 2030 году достичь показателя «каждый пятый дом стране — новый». Для достижения этого показателя регионы сейчас должны подготовить законодательную базу для комплексного развития территорий. Стоит отметить, что эта база начала формироваться во многих субъектах довольно быстрыми темпами: к июлю 2021 года нормативные акты к применению федерального закона о комплексном развитии территорий (КРТ) были приняты 34 регионами РФ. С момента запуска программы по июль 2022 года, по данным Минстроя России, региональные власти заявили около 800 проектов КРТ с градостроительным потенциалом порядка 150 млн кв. метров. Директор департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и ЖКХ РФ Мария Синичич в июле сообщила, что в стране реализуется 128 проектов КРТ, по которым уже выдано около 60 разрешений на строительство.
Опыт Москвы vsопыт Санкт-Петербурга
Однако законодательство законодательству рознь. К примеру, в законах Москвы и Санкт-Петербурга есть принципиальные отличия: правительство Москвы гарантирует предоставление расселяемым жильцам новых квартир в том же районе, включая районы Центрального административного округа, а Санкт-Петербурге переселение проводят в границах города без привязки к месту жительства, муниципалитету или району. В этой части петербургский закон требует доработки — собственники должны получить больше гарантий на получение равнозначного жилья. Эти положения необходимо прописать в отдельных нормативных актах.
Для программы реновации правительство Москвы разработало специальные требования к отделке жилья и благоустройству кварталов. Они закреплены в постановлениях правительства столицы, которые утвердил мэр Сергей Собянин. За реализацию всей программы отвечает Фонд реновации. Опыт работы специалистов Градостроительного института «Мирпроект» над проектами реновации жилья в Москве говорит о том, что требования к московским проектам довольно высокие — жильцы должны быть обеспечены квартирами положенной по нормативам площади, необходимо предусмотреть улучшенную внутреннюю отделку, парковочные места, решения по благоустройству придомовой территории и т.д. Например, в рамках подготовки проектной документации для строительства жилого дома на ул. Утренней, влд.3 в районе Новогиреево командой нашего Градостроительного института была проделана большая работа в части квартирографии, так как нужно было обеспечить соответствие площадей квартир в идущих под снос домах площадям в новых домах. В Санкт-Петербурге и других регионах нормативная база в части соблюдения прав расселяемых жильцов пока проработана в гораздо меньшей степени, чем в Москве.
Условия успешности проекта реновации в регионе
Важным условием успеха проекта комплексного развития территорий является его финансовая выгода для инвестора. Реновация жилых районов по схеме КРТ предполагает, что девелопер освобождает территорию от аварийных домов и обеспечивает их жителей новыми квартирами на вторичном рынке или в составе новых жилых комплексов. Допустим, вы снесли пятиэтажку и построили на ее месте десятиэтажное здание, то есть увеличили общую площадь квартир в 2 раза, то есть, обременение составляет 50%. В этом случае, чтобы оправдать затраты, рентабельность проекта должна быть очень высокой. В Москве доходность достигается за счет увеличения плотности. Кроме того, в столичном регионе из-за высоких цен на землю затраты на снос и отселение соизмеримы с затратами на приобретение нового участка, поэтому иногда выгоднее заняться реновацией территории, чем строить на свободной площади. В регионах в большинстве случаев действуют другие нормативы по допустимой высотности зданий, и стоимость земли не столь высока, поэтому проекты оказываются менее экономически выгодными. Чтобы потенциал КРТ был раскрыт, необходимы механизмы компенсации для инвесторов затрат на снос домов и отселение жителей. Например, на территории должно быть большое количество аварийного жилого фонда, на ликвидацию которого выделяются государственные средства.
Реновация микрорайона «Больничный городок» в Мурманске
Одним из показательных примеров реновации жилья по схеме КРТ можно считать жилой район «Больничный городок» в Мурманске. 37% всего аварийного фонда города локализованы на территории данного района площадью 46 гектар. В этом плане территорию можно назвать идеальным кандидатом на КРТ. На старте проекта перед специалистами Градостроительного института «Мирпроект» стояла задача расселить определенное количество жителей аварийных домов («Больничного городка» и других районов) и создать на территории новый современный жилой район. Нормативы позволяли достичь заданных технико-экономических показателей. Однако в процессе работы над проектом обозначился ряд новых задач, требующих решения. В частности, оказалось, что емкости вторичного рынка жилья Мурманска недостаточно, чтобы одновременно расселить всех жителей, а отселенческого фонда нет. В связи с этим было предложено выполнять реновацию территории барабанным принципом, то есть начать с относительно небольшого участка, расселив жителей в квартиры, приобретаемые на вторичном рынке, затем застроить данный участок и использовать построенные дома для расселения следующего участка и т.д. Реализация данного принципа потребовала составления очень детального (фактически поквартирного) графика отселений и его жесткой синхронизации с графиками строительства и приобретения жилья на вторичном рынке. «Больничный городок» — один из примеров. В других регионах приходится сталкиваться с аналогичными проблемами — с отсутствием отселенческого фонда, бюджетными ограничениями по стоимости жилья, тяжелыми рельефами, сложными строительными условиями и т.д.
Региональные власти и частные инвесторы, особенно в крупных городах, безусловно, заинтересованы в реновации жилья. Город избавляется от аварийного жилищного фонда и реанимирует депрессивные территории, кроме того, после реализации проекта убыточные ранее участки начинают приносить поступления в виде налогов. Для девелоперов в условиях, когда свободные территории в черте городов практически закончились, реновация остается чуть ли не единственной возможностью остаться на рынке. Тем не менее, для успешной реализации программы всероссийской реновации требуется предпринять еще много шагов по доработке законодательства, а также по градостроительной и финансово-экономической проработке реализуемых проектов.
«Строительная газета», выпуск №32 (10710) от 26.08.2022
