До 2030 г. в России должна быть создана сеть студенческих городков нового типа, соответствующее постановление было принято 28 июля 2021 г. Постановлением № 1268 «О реализации проекта по созданию инновационной образовательной среды (кампусов) с применением механизмов государственно-частного партнерства и концессионных соглашений в рамках федерального проекта «Развитие инфраструктуры для научных исследований и подготовки кадров» национального проекта «Наука и университеты» функции агента правительства РФ переданы ВЭБу.
Премьер-министр РФ Михаил Мишустин заявил, что в России в ближайшие 10 лет появится не менее 30 университетских кампусов мирового уровня. В ближайшие четыре года правительство направит на это около 36 млрд руб. из федерального бюджета. Предполагается, что государство будет вкладывать не более 60% стоимости создания каждого кампуса.
«Реализация проектов в формате ГЧП при условии их частичного софинансирования за счет средств федерального бюджета (около 40 млрд руб.) и средств субъектов РФ в объеме 8,2 млрд руб. позволит привлечь из внебюджетных источников до 57,2 млрд руб. Можно создать не менее 1,2 млн кв. м недвижимости, или 58 000 мест в современной инфраструктуре кампусов», — комментирует Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
Современные студенческие городки появятся в муниципальных образованиях, где проживает не менее 300 000 человек, есть как минимум четыре вуза и нужно не менее 2500 мест проживания для студентов, преподавателей и других сотрудников университетов.
Министерством науки и высшего образования РФ и Минстроем РФ разработаны требования к инвестиционным проектам. В их числе: использование инновационных технологий, создание условий для учебы, занятий физкультурой и спортом, акцент на минимизацию негативного влияния на окружающую среду, устойчивость к природным катастрофам и чрезвычайным происшествиям.
17 августа 2021 г. вице-премьер Дмитрий Чернышенко сообщил, что поступило 27 заявок от 22 регионов на создание кампусов. Отобрали восемь городов: Екатеринбург, Калининград, Москва, Нижний Новгород, Новосибирск, Томск, Уфа и Челябинск. Этот список дополнили еще шесть городов с высокой степенью готовности к строительству новых кампусов: Владивосток, Иркутск, Самара, Санкт-Петербург, Пермь, Хабаровск. Тогда же сообщалось, что проекты в Новосибирске, Москве и Томске уже обеспечены деньгами бизнеса, а также есть договоренности по студгородку в Екатеринбурге – частные инвесторы готовы оплатить практически половину стоимости его строительства. По словам Чернышенко, если в каком-то из регионов частных денег не найдется, его место займет другой субъект. «Министерство науки и высшего образования заявляло о планах по проведению второго этапа отбора заявок от университетов в феврале 2022 г.», — напоминает Андрей Шишкин, председатель совета директоров Градостроительного института пространственного моделирования и развития «Мирпроект» (ранее «Гипрогорпроект»).
Строительство кампусов мирового уровня — амбициозная задача. В постановлении правительства подробно описана методика расчета стоимости одного места в зависимости от показателей стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по субъектам РФ, установленных Минстроем. При средней рыночной стоимости 1 кв. м в 80 000 руб. создание одного места в кампусе потребует 2,2 млн руб., для субъектов, где метр жилой площади стоит от 50 000 до 80 000 руб., — 1,7 млн руб., при стоимости 1 кв. м жилья менее 50 000 руб. — 1,5 млн руб. Учитываются различные коэффициенты, связанные с регионально-климатическими условиями, сейсмичностью.
Выгодный социальный капитал
«В разных странах почти одновременно пришли к пониманию того, что организация пространства, планировки студенческого жилья влияют как на результаты молодых людей в учебе, так и на то, что происходит после окончания учебного заведения, — говорит Анастасия Колчина, руководитель проектов Citymakers. — Стартапы, новые открытия и новые идеи зарождаются (или чахнут) во многом благодаря среде. В этом смысле общественные пространства – это вклад не только в будущее студентов, но и в развитие науки и технологий. Они должны стимулировать к тому, чтобы люди общались и обменивались идеями».
Кампус, уверена Колчина, — это еще и конкурентное преимущество в борьбе за таланты, тут важен и студенческий, и преподавательский состав. Может быть, условия не будут главной причиной, но точно повлияют на решение профессора о том, переезжать с семьей или нет на новое место, объясняет она.
Для кампусов внутри городов важна интеграция учебных заведений в структуру города, рассказывает про международные тренды развития современных университетских городков Маргарита Найштут, директор подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE. На территории кампусов могут располагаться технопарки, зоны для развития стартапов, применения и внедрения новейших разработок. Важный аспект развития университетской инфраструктуры — современность, качество и удобство объектов и всей территории и общественных пространств. Для поддержания уровня конкурентоспособности университета важны безопасность и толерантность среды обитания внутри кампуса. Немаловажным, по словам Найштут, является разнообразие сервисной инфраструктуры: нужны объекты розничной торговли, предприятия питания, отели. Внедрение зеленых технологий при проектировании и строительстве кампусов тоже в числе актуальных трендов.
С точки зрения инвестора, считает Феликс Блинов, гендиректор инвестиционной группы «РВМ капитал», важно, чтобы кампус обладал хорошей транспортной доступностью. Он вспоминает о предложении войти в качестве инвестора в проект студенческого кампуса в одном из регионов России: «Дорога студентов до вузов города на общественном транспорте занимала бы полтора часа. Сомнительно, что такой кампус, каким бы современным и оснащенным он ни был, будет пользоваться популярностью у целевой аудитории».
В Европе кампусы — это интересный для инвесторов актив с прогнозируемой доходностью, устойчивый в периоды экономической турбулентности. Там сформирован субрынок с профильными специалистами: брокерами, операторами, девелоперами, архитекторами. «Мы находимся только в самом начале этого пути, и от того, как мы сейчас подойдем к формированию рынка студенческих кампусов в России, зависит то, как будет развиваться этот формат в дальнейшем», — говорит Блинов.
Что приносит прибыль
Составляющие студенческого городка отличаются по коммерческой эффективности и целесообразности привлечения средств частных инвесторов. Лаборатории, учебные аудитории прибыли инвестору не принесут. В соответствии с мировой практикой научно-исследовательские лаборатории часто создаются на средства меценатов (компаний или частных лиц) или индустриальных партнеров, заинтересованных в подготовке квалифицированных кадров для себя. Не всегда такие лаборатории находятся на территории кампусов, напоминает Блинов. Например, студенты Парижского технологического университета для практических занятий посещают проектный центр Dassault Systеmes, где вовлекаются в процесс реального проектирования деталей для самолетов, автомобилей и т. д.
Частный капитал целесообразно привлекать для строительства и эксплуатации помещений, предназначенных не для проживания, а для досуга студентов, так как именно в этой части есть понятная коммерческая составляющая. «Специфика работы вузов в РФ, а также ожидания инвесторов по доходности объектов недвижимости таковы, что сравнительно сложно развивать сегмент доходного жилья для студентов, наиболее привлекательными выглядят спортивные комплексы, торговые и сервисные объекты в составе кампусов, оптимально — с возможностью работы и на внешний спрос. В оптимальной ситуации окупаемость объектов в составе кампусов близка к таковой в «обычных» востребованных на рынке объектах аналогичного типа», — оценивает Кокорев.
«При хорошем планировании кампусы имеют вполне адекватные горизонты окупаемости даже без учета той пользы и добавленной стоимости, которую они несут для общества в целом. За счет хорошо составленной функциональной программы и точного подбора сервисов их экономика вполне может быть гармоничной. Плюс есть федеральные программы, которые могут закрыть часть инвестиций за счет бюджета», — считает Колчина.
Блинов сравнивает уровень арендных платежей: 500–800 евро в месяц в Испании, 7000–20 000 руб. — в России. «В России арендная плата ниже, метраж помещений общего пользования существенно больше, т. е. инвестиций нужно больше, а возможности для окупаемости меньше», — говорит он. «Поэтому наш путь – проекты в рамках ГЧП», — уверен он. При реализации проектов по концессии, с предоставлением инвестору капитального гранта в размере 40–60% и минимальной гарантированной доходности создается вполне рабочая модель проекта, позволяющая привлекать к формированию системы новых студенческих общежитий в России частный капитал. В настоящее время «РВМ капитал» рассматривает несколько проектов студенческих кампусов и создает управляющую компанию для их эксплуатации в России.
Примером может служить проект Образовательного кластера с инновационным центром в историческом центре Оренбурга (около 20 000 кв. м коммерческих площадей, 100 арендных квартир для студентов и ученых, около 3000 новых рабочих мест). Александра Сытникова, гендиректор бюро Atlas, рассказывает: «Проект сочетает концепцию инновационных научно-технологических центров (ИНТЦ) и инновационной образовательной среды (кампусов) для участия в максимально широком наборе государственных программ в сфере науки, образования и развития территорий. Окупаемость достигается за счет разнообразного функционального наполнения кампусов: в состав кластера входят офисы и коммерческие помещения, предприятия торговли и общепита, оздоровительный центр, конференц-центр и музей. Такой подход обеспечивает прибыль не только бизнесу и частным инвесторам, но и приносит дополнительное финансирование на содержание социальной, образовательной и исследовательской инфраструктуры кластера». По ее оценке, ставки аренды могут варьироваться от 350 до 1200 руб. за 1 кв. м в месяц, окупится проект в течение 11 лет.
«Второй кампус Университета ИТМО строится на территории города-спутника Южный в Пушкинском районе Петербурга. Задача «ИТМО Хайпарка» — сформировать максимально комфортные условия для учебы, работы и жизни, которые будут способствовать успешным научным и коммерческим результатам. Для нас важно, чтобы это был не просто студенческий городок, но и место для работы технологических компаний, чтобы представители бизнеса напрямую работали с учеными и студентами. Жилая среда формируется совместно с девелопером «Южного». К началу работы кампуса преподаватели, сотрудники и студенты смогут заселиться в новые квартиры рядом с университетом. На территории 85,9 га, примыкающей к новому кампусу Университета ИТМО, будет построено около 240 000 кв. м (210 000 кв. м жилья) для проживания около 9000 человек», — Дарья Козлова, руководитель программы развития, первый проректор Университета ИТМО.
Каким должен быть кампус
Актуальный, но пока не решенный вопрос – разработка типовых решений для проектирования. Каждый проект разрабатывается под требования конкретного региона и вуза. Блинов считает, что новые кампусы должны отвечать нормативам по строительству студенческих общежитий СП 379.1325800.2020. «Свод правил. Общежития. Правила проектирования» (утв. приказом Минстроя России от 30.12.2020 № 917/пр.), которые вступили в действие 1 июля 2021 г. Но эти нормативы требуют доработки. «У нас метраж общественных помещений существенно превышает аналогичные показатели европейских кампусов, — объясняет Блинов. — В результате по этим стандартам создаются избыточные площади, которые нужно не только построить, но и эксплуатировать – отапливать, обеспечивать уборку и т. д. В этом вопросе стоит ориентироваться на опыт западных стран, где студенческие кампусы уже давно являются самостоятельным форматом недвижимости и объектом для инвестиций и там метраж таких помещений существенно меньше. Российские нормативы стоит доработать, чтобы не создавать ненужных капитальных и операционных затрат в дальнейшем».
На стратегической сессии ВЭБ.РФ и Минобрнауки «Образ будущего кампуса. Командообразование» поднимался вопрос о том, кто должен осуществлять разработку проектной документации студенческих кампусов, напоминает Блинов. «В случае реализации проекта в формате ГЧП через заключение концессионного соглашения разработка документации должна проводиться концессионером или тем инвестором, которого регион рассматривает в качестве наиболее вероятного партнера, с последующим включением этих затрат в состав концессионного соглашения. Если проектную документацию будет делать сам регион, высока вероятность, что потом ее инвестор все равно будет дорабатывать или полностью переделывать. То есть средства на выполнение этих работ будут потрачены дважды», — рассуждает он.
Если же инвестор разрабатывает проект с учетом дальнейшей эффективной эксплуатации, оптимизации капитальных и операционных затрат на весь период жизни проекта, с учетом тенденций и потребностей целевой аудитории, так как заинтересован в возврате вложенных инвестиций, то результатом такой работы станет современный и нужный жителям региона объект, уверен эксперт.
Не только общежития
Развитие научно-технического потенциала страны предполагает строительство не только кампусов, но также ИНТЦ, призванных повысить инвестиционную привлекательность сферы исследований и разработок и дать гражданам и компаниям более широкий доступ к участию в перспективных и выгодных научных и научно-технических проектах. В соответствии с № 216-ФЗ «Об инновационных научно-технологических центрах» от 29 июля 2017 г. создано восемь ИНТЦ площадью от 0,92 до 240 га: МГУ «Воробьевы горы», «Сириус» (Краснодарский край), «Долина Менделеева» (Москва), «Русский» (о. Русский), «Композитная долина» (Тульская обл.), «Интеллектуальная электроника – Валдай» (Новгородская обл.), «Парк атомных и медицинских технологий» (Обнинск, Калужская обл.), «Квантовая долина» (Нижний Новгород. Нижегородская обл.). Самый крупный из них — ИНТЦ «Русский» во Владивостоке, проектную документацию для которого разрабатывает «Мирпроект». В частности, градостроительный институт спроектирует для центра главный корпус с исследовательскими лабораториями и IT-парком, административно-лабораторные корпуса по трем основным направлениям деятельности ИНТЦ: «Биофармацевтика», «Морской биотехнопарк» и «Инженерия Мирового океана», а также объекты транспортной инфраструктуры и инженерно-технического обеспечения с элементами SMART-technologies. Кроме того, «Мирпроект» займется разработкой объектов социальной и городской инфраструктуры, включая образовательный центр, набережную, парки и рекреационные зоны. Проектирование займет год, а строительство первой очереди запланировано на 2023–2026 гг. «Университеты отличаются набором кафедр, лабораторий, количеством корпусов и подразделений — все это, а также их историю и особенности нужно учитывать при разработке проекта, — говорит Шишкин. — Кроме того, большое внимание уделяется созданию межвузовской кооперации и университетскому сообществу. В этом большую роль играют комплекс жилых помещений, зоны коворкингов, инфраструктура для спорта и отдыха».
«Ведомости. Недвижимость», от 16.02.2022
