Вопрос сегментации новых жилых комплексов (ЖК) вновь возник на повестке дня. С предложением о создании классификации недвижимости выступили недавно члены комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ. Свое предложение они направили в Минстрой России, финансовый институт развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» и Федеральную антимонопольную службу (ФАС) России. Такую инициативу народные избранники объясняют желанием исключить риск обмана покупателей.
По словам депутата Александра Якубовского, приобретая квартиру в строящемся доме комфорт-, бизнес- или даже элитного класса, покупатели могут получить жилье более низкого класса, но по более высокой цене.
Национальный стандарт
На сегодняшний день на законодательном уровне параметры, ниже которых девелоперы не должны опускаться, существуют только для класса «стандарт». Его рамки были определены два года назад. Чтобы понять, какие у жилья должны быть минимальные требования, Минстроем России совместно с Фондом «ДОМ.РФ» и «КБ Стрелка» в 2017–2018 годах были проведены два открытых международных конкурса — на дизайн-проекты такой жилой застройки и на разработку альтернативных решений планировок стандартного жилья. В результате появились параметры, по которым сегодня строятся, например, дома по реновации в Москве. Квартиры сдаются с отделкой, подъезды с безбарьерным доступом и т. д.
Другие классы четких критериев не имеют и присваиваются ЖК по усмотрению девелоперов. Это-то и является, по мнению депутатов, проблемой: нет четкого набора обязательных для того или иного класса характеристик, а значит, нет и гарантии, что покупатель приобретает квартиру в объекте именно заявленного класса по справедливой цене, что повышает риск обмана покупателей.
Было, было, было, было, но прошло…
Попытки создать единые подходы к определению классов домов предпринимались неоднократно. Так, напоминает генеральный директор девелоперской компании «СМУ‑6 Инвестиции» Алексей Перлин, в 2011–2012 годах Фондом РЖС (предшественник «ДОМ.РФ». — ДН) вместе с Российской гильдией риелторов была разработана «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек», где содержались рекомендации по отнесению проекта к тому или иному классу. Существуют свои методики и у крупнейших аналитических центров. Но любая стандартизация носит субъективный характер, поэтому один и тот же проект может быть отнесен к разным классам.
То есть классификация до сих пор отсутствует вовсе не из-за нежелания или злого умысла девелоперов и законотворцев создать понятный и прозрачный механизм оценки жилого проекта. По мнению участников рынка, это, во‑первых, не всегда возможно, а во‑вторых, не нужно. Тем более, когда речь идет о жилье высокой ценовой категории.
Разложить по полочкам
По мнению руководителя архитектурной мастерской № 1 Градостроительного института «Мирпроект» Максима Долгова, единственной категорией граждан, для которых будет полезна классификация, являются люди, получающие квартиры по государственным программам (жилье по программе реновации, социальное жилье и т. д.). Введение стандартов классов упростит процесс реализации таких проектов благодаря тому, что госзаказчики проектных и строительных работ получат более четкие критерии для техзадания, а собственники квартир — гарантии того, что жилплощадь соответствует всем положенным по закону характеристикам.
Для всех остальных категорий жилья — это трудноразрешимая задача, так как класс определяет большое количество разных факторов: местоположение; планировка и размеры квартир; материалы экстерьера и интерьера; авторский коллектив проекта (привлекались ли известные архитекторы); репутация управляющей компании и т. д. «Все эти факторы, — отмечает Максим Долгов, — сложно привести к одному знаменателю, но можно выполнить стандартизацию отдельных типов, разложив элементы по классам».
Систематизируя это
Не видит особой необходимости в классификации рынка жилья и главный архитектор проектного института «ПИ‑2» Виталий Волохин, считающий, что риск обмана покупателей — это проблема не нормативная, а юридическая и решаться она должна не введением стандартов, а повышением юридической грамотности. «Покупателю введение классификатора ничего не даст, так как присвоение класса жилью не является нормативным требованием. Ничто не запрещает девелоперу построить жилье вне классификатора, присвоив ему свой уникальный класс в соответствии с маркетинговой стратегией», — говорит Виталий Волохин. Кроме того, по словам эксперта, минимальные требования к качеству жилья независимо от его класса уже регламентируются сводами правил, санитарными нормами и т. д., а всё, что выходит за рамки минимальных нормативных требований, регулируется девелопером через техническое и коммерческое задания в зависимости от его видения рынка и продукта. И все же Виталий Волохин идею создания подобного стандарта поддерживает. Но считает, что этому должна предшествовать глубокая аналитическая работа, результатом которой должен стать не новый обязательный к исполнению норматив, а Рейтинговая система классов жилья, по аналогии с экологическими стандартами в строительстве (LEED или BREEAM. — ДН). Присвоение класса объекту должно осуществляться на добровольной основе в результате комплексной оценки по ряду критериев, систематизированных по разделам. Результат должен определяться по гибкой сертификационной шкале. Требования классификатора должны регулярно обновляться и пересматриваться в соответствии с изменениями рынка.
«В зависимости от качества проделанной работы это либо эволюционным путем приведет к систематизации требования, унификации подходов к определению классов жилья и полноценной замене внутренних стандартов. Либо из-за невостребованности отомрет, как многие другие инициативы», — считает Виталий Волохин.
Не мелочитесь!
Совладелец Группы «Родина» Владимир Щекин считает инициативу депутатов чуть ли не вредной. «Прежде всего, есть риск скатиться в мелочную регламентацию, потому что часто новостройки разных классов отличаются друг от друга только, к примеру, отделочными материалами или технологическим оборудованием. Властям придется составить номенклатуру этих составляющих здания для каждого класса, определить, является ли, условно говоря, итальянский мрамор признаком премиальной новостройки или комплекса бизнес-класса; может ли система доступа через смартфон быть частью премиального комплекса или это только «бизнес», а в «премиуме» должна быть биометрия. В общем придется либо составлять очень детальный и по определению очень спорный стандарт, либо, наоборот, очень размытый концепт», — видит опасность эксперт.
При создании проектов каждый девелопер ориентируется на собственные корпоративные стандарты, исходя из своего видения преимуществ объекта, его качественных характеристик, знания своего покупателя и его потребностей, — согласен директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Помимо этого, любая классификация, по словам Владимира Щекина, не учитывает динамического развития того, что, собственно, классифицируется. К примеру, еще 10 лет назад умный дом был редкой и дорогой технологией. Пять лет назад он стал более совершенным и доступным, поэтому его элементы появились в новостройках бизнес-класса, а сейчас эта технология проникает в «комфорт». И речь идет только об одном из элементов здания, инженерных систем, а их гораздо больше. Соответственно классификацию постоянно придется обновлять, дополнять, пересматривать, запутывая тем самым застройщиков.
Найди 10 отличий
Особенно сложно задавать рамки проектам высокого класса, считают эксперты ДН. Тут простым — стены, сантехника, отделка — точно не обойтись. Каждый ЖК — штучный товар, а унификация может значительно ограничить уникальность проектов.
«Можно стандартизировать основные параметры ЖК: площади квартир, высоту потолков, количество квартир на этаже. А вот такие важные характеристики, как качество жилой среды, архитектура, благоустройство, дизайн входных групп, уровень инженерного оснащения, стандартизировать затруднительно», — говорит заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
Немаловажное значение имеет и местоположение объекта. «Задача девелопмента — максимально использовать все преимущества конкретного участка. Бизнес-класс за ТТК и бизнес-класс в центре Москвы — это разная цена, разная аудитория, и функциональное наполнение проектов тоже будет отличаться», — продолжает эксперт.
Кроме того, «строительная мода» и технические характеристики жилья меняются крайне динамично, и классификация может задерживать отрасль в развитии.
«Стоит также учитывать, что жилищное строительство представляет собой живую систему, тренды в которой меняются очень быстро и со временем видоизменяются. Более того, в последние годы наблюдается тенденция на размывание границ между классами, когда проекты бизнес-класса наделяются особенностями или опциями, характерными для более высокого сегмента. К ним относятся, например, архитектура от известных мировых и российских бюро, а также внедрение «умных» решений. Поэтому без регулярной и оперативной актуализации стандартов (что зачастую затруднительно из-за необходимости сбора множества согласований) закрепление их в виде нормативного документа может выступить фактором, сдерживающим развитие девелопмента», — считает Алексей Перлин.
«Слабо верится, что покупатели, выбирая недвижимость, особенно в центральных районах мегаполисов нашей страны, не понимают причину существенных изменений в цене в зависимости от расположения ЖК, — отмечает директор компании Element Development Виталий Коробов. — Кроме того, поскольку подавляющее большинство проектов бизнес- и премиум-класса сдаются без отделки, говорить о том, что в этом сегменте застройщики кого-то вводят в заблуждение — некорректно».
Деваться некуда
Но есть и те, кто в стандартизации и классификации видит немалый смысл и резон. Так, коммерческий директор проекта класса de luxe MANTERA Seaview residence (Сочи) Елена Кабешева считает, что покупатели заинтересованы в появлении стандартов, потому что подобный документ исключает возможность обмана, когда объект, не обладая качествами премиального или люксового сегмента, позиционируется таковым лишь для оправдания цены, что особенно актуально и заметно в южном регионе и прибрежных городах.
«Добросовестные девелоперы также положительно отнесутся к стандартизации классов недвижимости: это станет дополнительным подтверждением высокого уровня качества их работы. Те же застройщики, которые создают «оболочку без содержания», безусловно, будут менее заинтересованы в данной инициативе. Но, возможно, это и их сподвигнет на то, чтобы максимально исправить существующую ситуацию и довести проект «до ума» — деваться будет некуда», — предполагает Елена Кабешева. «Стандартизация классов выглядит разумной и своевременной инициативой, — вторит коллегам руководитель отдела архитектуры и градостроительства Blank Architects Владимир Тихонов. — С учетом отмены ряда проверок и перехода нормативов в разряд рекомендуемых, четкая классификация жилья поможет покупателю сориентироваться в многообразии предложений и проверить свой выбор на соответствие ожиданиям».
Руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаев также считает классификацию жилья давно назревшей проблемой рынка недвижимости. По ее словам, классовость проекта должна отражать ценовое позиционирование, которое имеет важное значение для потребителей, которые принимают решение о покупке квартиры, исходя из соотнесения уровня цен и позиционируемого класса проекта. А девелоперам это помогает отстраиваться от своих конкурентов.
Проектировщикам, по мнению Елены Кабешевой, наличие стандартов тоже выгодно. При получении технического задания со статусом проекта они смогут, в случае необходимости, указать девелоперу на те моменты, которые нужно доработать для соответствия заявленному классу. «Все стороны рынка максимально заинтересованы в том, чтобы сделать его цивилизованным и стандартизировать методы и подходы к классификации жилья, — уверена эксперт. — Но для того, чтобы регламентирующий документ реально действовал, разрабатывать его должны профессиональные участники рынка через саморегулируемые организации. Государство в этом случае должно лишь контролировать выполнение всех обязательств перед покупателями».
В этой связи важным моментом выступает и увязка предложения о стандартизации классов жилья с проводимой властями работой по оптимизации административных процедур в строительстве. «Не до конца понятно, — резюмирует Алексей Перлин, — как данная инициатива будет воплощена на практике».
«Дайджест недвижимости», № 159, июль-август 2022
