Круглый стол «Редевелопмент территорий (реновация, КРТ)» с участием представителя Градостроительного института пространственного моделирования городов «Гипрогорпроект», директора по территориальному планированию Владимира Трояновского прошел 10 марта 2021 года в рамках «Российской строительной недели-2021» (ROSBUILD-2021).
Эксперты дискутировали на тему преимуществ и недостатков принятой в декабре редакции закона о комплексном развитии территорий (№494-ФЗ от 30.12.2020) и результатах реализации программы реновации.
На круглом столе развернулась полемика вокруг проблемы соблюдения баланса частных и общественных интересов при реализации проектов комплексного развития территорий. Директор по развитию ГК «Стрижи» Андрей Гудченко подчеркнул, что на практике граждане не всегда могут взвесить все плюсы и минусы в подобных вопросах. Он привел в пример застройку в г. Новосибирске, где крупный девелоперский проект не удалось реализовать в соответствии с первоначальной концепцией из-за отказа части собственников индивидуальных жилых домов переселиться. Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева отметила, что в европейской практике принят мажоритарный принцип, при котором мнение большинства жителей в вопросах преобразования земли является решающим, а меньшинство должно ему подчиниться.
Владимир Трояновский поделился с участниками круглого стола практическим опытом реализации проектов по механизму КРТ. Он привел в пример концепцию преобразования территории бывшей промзоны «Коровино» и подчеркнул, что в подобных проектах инвестор оценивает соотношение двух факторов — доходности и рисков. Доходность просчитать трудно, поскольку неизвестен один из главных источников затрат — стоимость освобождения территории от прав третьих лиц. При этом существует достаточно много правовых, финансовых и технологических рисков — удастся или нет размежевать участки, отстоять проект планировки в заданной конфигурации и т.д. Недостаточный учет позиций инвесторов и их критериев оценки привлекательности проекта реновации — основная причина неудач в реализации проектов КРТ. В связи с этим еще до объявления конкурса на разработку проекта необходимо на стороне заказчика проводить предварительные работы по подготовке архитектурной концепции, оценке компенсаций правообладателям и т.д.
Еще один спорный вопрос дискуссии был связан с изменением иерархии документов, определяющих пространственное развитие территорий. Владимир Трояновский отметил, что раньше документы территориального планирования (ДТП), такие как генеральный план городского округа или поселения, являлись приоритетными по отношению к документам градостроительного зонирования и документации по планировки территории. Теперь проект планировки территории комплексного развития служит безусловным основанием для приведения в соответствие с ним генерального плана и правил землепользования и застройки в срок не более 90 дней. По мнению спикера, это нововведение можно отнести к недочетам первой редакции закона о КРТ: отказ от парадигмы «от общего к частному» может привести к системным проблемам и требует дополнительного обсуждения с экспертным сообществом.
Предложения и рекомендации по итогам круглого стола будут представлены в резолюции и направлены для рассмотрения в Минстрой России и региональные органы власти.
