Принятая депутатами Петербурга новая программа реновации выглядит пугающе для жителей хрущевок. Однако шансов на ее запуск в ближайшее время нет.
Проект закона о комплексном развитии территорий, внесённый губернатором, ЗакС принял в конце июня. Под его действие попадают панельные дома постройки 1957–1970 годов (хрущёвки), решение о включении в программу реновации которых должны поддержать две трети владельцев недвижимости. По умолчанию считается, что жильцы программу поддерживают, — несогласие нужно будет оформить на собрании.
За свою квартиру можно будет получить другую или взять деньгами. Возможно, доплатить и получить больший метраж. Город готов предоставить дополнительную помощь очередникам: до 2,1 млн рублей на одиноко проживающего человека и 1,1 млн на каждого члена семьи для доведения площади жилья до социальной нормы.
Однако новые квартиры могут предоставлять не обязательно рядом с домом (предложенную оппозицией поправку о территориальной привязке ЗакС отклонил). «Социальная выплата, полученное денежное возмещение и возможные собственные накопления позволят гражданам приобрести жилые помещения большего размера и самостоятельно выбрать то месторасположение, которое им нравится», — прокомментировали в комитете по строительству.
Живи в Шушарах
«Главная несправедливость — отклонение поправки о территориальной привязке хотя бы к району текущего проживания. Федеральное законодательство отдает принятие решения по этому вопросу на откуп субъектов РФ. Понятно, что такая норма согласована, чтобы иметь возможность переселять людей в Колпино, Шушары и другие малопривлекательные локации», — считает Дмитрий Егоров, партнер, соучредитель компании «Экстра Юс».
Он прогнозирует большое количество судебных споров на эту тему. Также можно ожидать вала судов по компенсации, в том числе по нежилым помещениям, поскольку собственники будут пытаться получить за свою недвижимость рыночную цену, а не ту, что им назначит город, считает юрист.
Директор по корпоративным коммуникациям ГК «КрашМаш», сопредседатель экспертного совета по редевелопменту Российской гильдии управляющих и девелоперов Екатерина Иванова согласна, что основное отличие нашего сценария от московского — в местах переселения.
«В столице жители расселяемого дома имеют право голоса в вопросе выбора района, куда их переселят. Петербургское же законодательство предполагает, что человек может оказаться в любом районе города», — комментирует Екатерина Иванова.
Будет много мусора
Как ранее писал «ДП», документ разработан для того, чтобы в Петербурге могли реализовывать федеральный закон о реновации, принятый в конце 2020 года.
«Во всех крупных городах также существует проблема дефицита свободных участков земли под новое строительство. В этих условиях города могут развиваться либо вширь, либо за счет реновации застроенных территорий. Реализация этой программы дает городу новый импульс к развитию, а застройщикам — возможность реализовывать проекты в выгодных локациях», — отмечает главный архитектор департамента территориального планирования Градостроительного института «Мирпроект» Елена Хазыкова.
В целом предложенный Смольным механизм схож с московским, отмечает она. Так, в программу реновации Петербурга, так же как и в Москве, были включены построенные в 1957-1965 годах пятиэтажные многоквартирные дома. Решение об участии в программе тоже принимается по аналогичной столичной схеме — на общем собрании жильцов по числу голосов и т.п.
«Основная проблема, с которой реновация столкнулась в Москве, — это несоответствие новых домов требуемым нормам. В отдельных случаях либо застройщик предлагает меньший метраж, чем это положено, либо места под социальную инфраструктуру или зеленые насаждения не остается. В настоящее время в столице эти проблемы обсуждаются и рано или поздно будут решены. Но новое законодательство Петербурга, к сожалению, от этих проблем нас также не страхует», — говорит Екатерина Иванова.
Московский сценарий реновации сложно повторить любому другому региону России по причине слишком большой разницы в бюджетах, отмечает она. По словам эксперта, опасения также вызывает экологический аспект.
«Программа реновации в Москве привела к рождению совершенно новой программы обращения со строительными отходами — умный снос. Но Петербург не обладает ни достаточными мощностями для переработки отходов и их возвращения во вторичный оборот, ни механизмами цифрового контроля за процессом. В таких условиях снос хрущевок просто создаст огромные объемы строительного мусора», — опасается Екатерина Иванова.
Семь лет — не срок
Напомним: еще в декабре 2009 года город провел торги на право реновации 22 кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Победителем стала компания «СПб Реновация» (теперь входит в ГК «Самолет»). С тех пор было расселено более 700 семей и снесено 90 ветхих зданий, сообщила пресс–служба «СПб Реновации». Вероятно, речь идет в основном о небольших домах в Колпино.
«Из 22 кварталов мы начали реновацию в восьми. В двух кварталах расселение жителей по программе полностью завершено — в Колпино и на Малой Охте. В ближайшее время планируется приступить к реновации кварталов на Нарвской заставе и на Гражданском проспекте», — говорят в компании. Планы по развитию всех территорий остаются без изменений, исключение кварталов из программы не планируется, подчёркивает застройщик.
К сожалению для него, новый закон о реновации не относится к программе, по которой работает «СПб Реновация». А это означает, что все положительные и отрицательные нормы нового документа на нее не распространяются.
«Трансформации реализуемых проектов развития застроенных территорий в (новые. — Ред.) проекты комплексного развития территорий не происходит», — подтвердили «ДП» в комитете по строительству.
Напомним, что по первоначальным условиям, прописанным в торгах, «СПб Реновация» должна была реализовать программу к 2019 году — договориться с жителями, построить новые дома и снести старые. Однако выдержать такие сроки застройщику не удалось в том числе из–за проблем с расселением (он работает по нормам, обязывающим договариваться со всеми 100% собственников). В 2018 году компания через суд смогла продлить срок действия договора на 10 лет, до 2029 года.
Таким образом, все или почти все кварталы хрущевок, интересные для девелоперов с точки зрения реновации, уже отданы на старых условиях. И если договор с «СПб Реновацией» не будет добровольно либо принудительно расторгнут, реновировать по новым правилам в Петербурге еще 7 лет фактически нечего.
Газета «Деловой Петербург», от 14.07.2022
