Рынок индивидуального жилищного строительства станет более прозрачным. Теперь загородные поселки можно строить и продавать так же, как многоквартирные дома — с привлечением проектного финансирования и продажей через эскроу-счета. Покупатели будут более защищенными и в перспективе смогут легче получать для покупки ипотеку. Однако эксперты отмечают недостаточную продуманность закона и ограниченное предложение со стороны застройщиков.
В марте вступили в силу поправки к федеральному закону №476 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Они разрешают применять нормы долевого строительства для индивидуальных жилых домов. Средства дольщиков будут также размещаться на специальном эскроу-счете, воспользоваться ими застройщик сможет только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а для строительства обязательно оформлять разрешительную и проектную документации и планирование благоустройства территории. На частных застройщиков, чей интерес ограничен одним домом на собственном земельном участке, закон не распространяется. Для них действует старый порядок подготовки и строительства частного дома: если его площадь не превышает 500 кв. м, то до начала и после окончания строительства об этом нужно уведомить местную администрацию.
На рынке ИЖС не играют по-крупному
Большинство участников рынка загородного строительства — физические лица, самостоятельно нанимающие рабочих, или небольшие компании, которые продают и потом застраивают участки без подряда. Эта схема хорошо работает и позволяет решить проблему жилья эффективнее, чем покупка квартиры. Участники рынка любят приводить в пример дома площадью 120 кв. м в области по цене двухкомнатной квартиры в Москве. Проект может быть типовым или индивидуальным, но потребитель в любом случае получает продукт, в большей степени учитывающий его потребности, чем жилье из сегмента массовой застройки.
В прошлом году на фоне постпандемийного подъема спроса на загородную недвижимость у крупных девелоперов многоквартирных домов — группы ПИК, ГК «Самолет», ГК «Инград» — появились намерения в этом направлении. Новый закон создал базу для их реализации, распространив на сегмент ИЖС понятные, прежде всего банкам, правила игры. Собеседник в одном из банков говорит, что отсутствие стандартов эксплуатации и обеспечения строящихся поселков инфраструктурой, специфика участников (небольшие компании, у которых не всегда есть успешная история реализованных проектов) очень ограничивали возможности кредитования и проектов и покупателей. Банки не готовы были к таким рискам, пояснил собеседник.
Строящихся коттеджных поселков в московской агломерации единицы. «Спрос в прошлом году подскочил, но из-за подорожания строительных материалов — некоторые позиции взлетели в цене в два раза, средний рост цен составил около 30% — предложение не появилось», — отмечает генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев.
Сейчас ипотека на индивидуальное строительство есть и по специальным льготным программам. Но в целом выдачу ипотеки на ИЖС с трудом можно назвать массовой, при наличии высокого спроса на продукт. По итогам 2021 года объем ИЖС достиг 53% — исторический максимум — в общем объеме ввода жилья в России (49,1 млн кв. м). «Клиенты, покупающие загородные активы в элитных поселках, предпочитают сделки за наличный расчет. Сделки с ипотекой в структуре продаж застройщика элитных поселков составляют менее 10%, — рассказывает директор по ипотечным программам Villagio Estate Алена Ремизова. — Покупатели объектов бизнес-класса чаще используют ипотеку, порядка 60% покупок происходит с привлечением ипотечных денег».
Новые правила
Нормативная база рынка ИЖС отстает от действующей в отношении строительства многоквартирных домов. За прошедшие десять лет в профильном законодательстве, регулирующем стройку квартир, произошел прорыв. Сейчас оно соответствует передовым мировым практикам, у банков есть четкое понимание правил игры. ИЖС остается диким сегментом, которого боятся финансовые партнеры. Дорог в районе застройки или нет, или они разной ширины и качества; школы, детские сады, поликлиники никто не строит; нет стандартов эксплуатации готовых объектов. «Неправильно эксплуатируемый объект за несколько лет может потерять до 50% стоимости», — обращает внимание Борис Цыркин, управляющий партнер семейства компаний KASKAD Family.
По мнению директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анны Джапаровой, принятые изменения в законе отражают интересы застройщиков крупных поселков массового сегмента и бизнес-класса. «До недавнего времени получить ипотеку на покупку дома в поселке было непросто, так как банки сомневались в ликвидности таких объектов — самые доступные по цене нередко были без инфраструктуры»,— говорит госпожа Джапарова. С финансированием, с точки зрения защиты интересов покупателей, тоже были сложности: банки строительство поселков не кредитуют, и застройщик работает на деньги от продажи, получая всю сумму сразу, при оформлении сделки. Еще одна проблема, которую может решить закон, касается эксплуатации инфраструктуры. «Есть прецеденты, когда застройщик передает покупателям в собственность только дома, а инфраструктуру оставляет у себя на балансе. Это позволяет ему устанавливать платный въезд в поселок или завышать цены на содержание территории», — отмечает Анна Джапарова.
«Нововведения позволят защитить права граждан, привлечь профессиональных застройщиков и повысить качество индивидуального жилищного строительства», — подчеркивает управляющий директор «Дом.РФ» Светлана Некрасова.
По мнению эксперта Градостроительного института «Мирпроект» Андрея Старовойтова, закон стал существенным шагом для создания в стране системы ипотечного кредитования ИЖС, но в нем есть упущения. «Для строительства жилых комплексов с индивидуальными жилыми домами застройщик теперь должен получать полноформатное разрешение на строительство (в отличие от заявительной подачи уведомления о планируемом строительстве частного дома), но в то же время для него остаются в силе исключения, по которым для объектов ИЖС можно вообще не разрабатывать проектную документацию и не делать ее экспертизу,— комментирует господин Старовойтов.— Мы полагаем, что в таком случае банк, оценивающий риски кредитования проекта, не имеет главного для оценки — единственного документа, подтверждающего безопасность строящегося объекта капитального строительства по риску обрушения и его пожарной безопасности, подтверждаемые только органами экспертизы».
Рост организованности рынка требует от участников больших затрат на проект на старте, с этим у небольших компаний могут быть трудности. «Нужно купить землю, сделать проект планировки, согласовать его, что занимает от шести месяцев до года, и тогда можно будет рассчитывать на проектное финансирование и ипотеку для покупателей», — перечисляет господин Цыркин. По его словам, это не невозможная трансформация, но требующая компетенций и стартовых вложений. «Небольшие игроки уйдут с рынка. Возможности конкурировать с крупными системными проектами по цене ограничены небольшой маржинальностью — около 15% в сегменте комфорт-класса», — считает Борис Цыркин.
Кроме того, есть проблема ограниченного предложения на рынке загородной недвижимости. «Площадки, достаточные для строительства масштабного, качественного проекта, есть, например, в 75 км от Москвы — это бывшие земли сельскохозяйственного назначения. Чистое поле. А спрос есть на транспортную близость к Москве, инфраструктуру, природу», — резюмирует Максим Лещев.
Коммерсантъ. Приложение «Деньги», №10 от 28.04.2022, стр. 30
