Изменения в развитии промышленного производства, произошедшие во второй половине XX века, привели к тому, что во многих городах мира отслужившие свое предприятия пришли в упадок, оставив в наследство довольно большие неиспользуемые и даже заброшенные территории. В современном обществе эти земли являются потенциальным резервом для развития городов, поэтому так важно грамотно определиться с тем, как их лучше использовать. Редевелопмент промышленных территорий, или ревитализация, уже прочно вошел в мировую архитектурную практику. О наиболее удачных примерах, преимуществах и сложностях такого подхода мы попросили рассказать экспертов отрасли.
Ирина Радаева, главный архитектор Градостроительного института пространственного моделирования и развития «Гипрогор Проект»:
— Редевелопмент промышленных, коммерческих объектов позволяет современному городу существенно улучшить социально-экономические показатели. Благодаря вторичному развитию территорий создаются новые зоны комфорта — это влечет за собой создание новых рабочих мест, то есть улучшаются среда обитания и условия жизни горожан. В Москве сегодня существует около 50 промышленных зон, которые занимают почти 20 % всей территории города. Это большой потенциал для развития. Генплан Москвы до 2020 года предусматривает сокращение таких территорий почти на четверть и превращение их в территории комфортного отдыха, жилья и работы.
Как и во всем мире, в Москве немало примеров удачного редевелопмента. Известный сегодня всем нам как Центр современного искусства, винзавод ранее являлся территорией одного из старейших московских комбинатов виноградных и десертных вин, бывшего пивоваренного завода «Московская Бавария». История этой фабрики начинается в начале XIX века. Сегодня же это площадка первого и, пожалуй, самого большого частного центра современного искусства в России, объединившая галереи, образовательные программы, студии, мастерские и шоурумы. Все это располагается на ценной в градостроительном отношении территории современной Москвы.
Еще хороший пример столичного редевелопмента — территория газового завода «Арма». В газгольдерах и заводских корпусах, запроектированных русскими архитекторами и инженерами Владимиром Шуховым и Рудольфом Бернгардом во второй половине XIX века, теперь размещаются современные офисы, бутики, клубы и кафе.
Оба варианта — очень удобные с точки зрения доступности, это атмосферные современные территории. В них присутствует соразмерный человеку масштаб, чего так не хватает современным пространствам, в них сохранился исторический дух ушедшей эпохи.
Сложность подобных реконструкций заключается в том, что это всегда индивидуальные подходы к усилению конструкций зданий. Нелегко решаются проблемы с коммуникациями, проведением обследования. Как следствие — не самые простые и дешевые решения. Однако результат говорит сам за себя: мы получаем уникальные в своем роде объекты. Запроектированные более 100 лет назад, они прекрасно вписываются в современную городскую среду, делая ее богаче и разнообразней, а значит, более привлекательной и комфортной для жизни.
Никита Маликов, руководитель архитектурного бюро Маликова:
— Редевелопментом в России часто считают только знаковые кейсы, когда из заброшенного завода создают чудо, а после о нем пишут в модных журналах. Хотя, если взглянуть на вопрос более широко, становится понятно: редевелопмент окружает нас повсеместно. Это может быть даже небольшой ларек, который когда-то давно продавал овощи, а сейчас предоставляет еду навынос. Могу заявить, может, и смело прозвучит, но в России из любого сооружения можно сделать объект с абсолютно новыми функциями. Вопрос лишь в грамотном наполнении. Креативные кластеры многие хотят делать, потому что это не требует больших затрат. Первым делом, когда у собственника есть бывший завод и нет возможности создавать сложную концепцию, бюджет на реализацию небольшой, он думает о креативном пространстве. Поэтому так много креатива, но так мало реализаций. Реальность намного сложнее. Первая и ключевая задача редевелопмента — создать не только функцию, но и новый имидж места. А порой это требует значительных затрат. Разумеется, локация часто является решающим фактором. И если есть хорошее место, то второй самый очевидный шаг — жилье, и тут не важно, какое здание стояло изначально — больница или фабрика носков. Современные подходы в архитектуре позволяют значительно преобразить место. А вот иные функции — это более длительный и сложный процесс. Чтобы создать имидж месту, нужно делать сложный анализ, изучать город, выстроенные там социальные связи. И, что самое сложное, предугадывать тенденции. За 3–5 лет до начала реализации нужно понять, что будет востребовано. Копировать уже состоявшиеся успешные кейсы не стоит. Чаще всего это приводит к перенасыщению рынка (сейчас все хотят фуд-моллы в стиле «Депо», хотя большой потребности в них нет). И здесь появляется главное преимущество редевелопмента. Так как здание уже существует, не потребуется длительных и сложных строительных работ. На разработку концепции может уйти больше времени, чем на стройку. Редевелопмент — очень гибкий процесс. Хороший проект позволяет вытащить самые неочевидные решения в любой локации.
Владимир Непорада, главный архитектор проектов градостроительного бюро MASTER’S Plan:
— Для меня, как для архитектора, специализирующегося на градостроительстве, редевелопмент — это изменение функции и разрешенного использования земельных участков. Промышленные территории и производственные предприятия превращаются в общественные многофункциональные пространства для торговли, офисных помещений, проведения мероприятий. Это сейчас модно, да и процесс отработан. А если еще здание интересно выглядит: красивая кирпичная кладка, интересные панели конструкции… Даже внутренние коммуникации можно не прятать, а сделать элементом дизайна. В производственной зоне можно сформировать больше ландшафтных элементов, места, где ездили погрузчики и перемещались заготовки промтоваров, сделать пешеходными зонами. Тогда человек будет представлять, каким образом раньше использовалась та или иная деталь объекта. Пространство будет интересно исследовать. Плюсом является большая площадь таких помещений, что позволяет реализовывать любые новые функции — от спорта до выставок. Редевелопмент с точки зрения градостроительства — это анализ того, как территория будет работать для города. Цель — сделать закрытые производственные территории проницаемыми. Городские зоны не должны быть отгорожены друг от друга заборами. Отчужденная территория должна работать как часть организма города. Эстетика промышленной архитектуры сама по себе достаточно интересна, хоть и сложна. Но чем больше ограничений, тем уникальнее результат. Любое заброшенное здание можно представить в абсолютно новом свете.
Примеров сейчас великое множество. Далеко ходить не надо, вот в Москве — реорганизация промзоны «ЗИЛ», редевелопмент территории фабрики «Красный Октябрь». Любой может прийти, увидеть все своими глазами, так сказать, прочувствовать результат. Интересный проект реализован в г. Вене по преобразованию старых газгольдеров коксового газа, которые стоят без надобности (город перешел на отопление от переработки мусора и природного газа).
Газометр-сити в Вене — это четыре огромных многоэтажных цилиндрических кирпичных здания, которые сейчас перестроены в национальный комплекс. У каждого из четырех зданий четырьмя архитектурными бюро реализованы различные проекты. Там есть и жилые здания, прислоненные к газгольдеру, есть торговые центры, коворкинги, выставочные пространства. Другой пример — Дуйсбург, так называется промышленный город, недавно преобразованный в природный парк. Старый металлургический завод закрылся в 1985 году, и осталась огромная заброшенная территория. Она превратилась в пространство для людей — многофункциональный ландшафтный парк. По нему очень интересно гулять, а в некоторых местах нужно вести себя осторожнее, потому что все конструкции завода остались нетронутыми. Так называемый элемент риска и адреналина. Сегодня это одна из самых удачно благоустроенных «промок» с рекреацией, магазинами, точками питания, культурными функциями и зелеными насаждениями.
Григорий Гурьянов, архитектор, партнер архитектурного бюро «Практика» (Москва):
— Мы в бюро «Практика» предпочитаем термин «ревитализация». Редевелопментом часто называют практически полный снос и расчистку бывшей промышленной территории под новую застройку. Ревитализация подразумевает совсем другой подход: вдохнуть новую жизнь в старое здание, увидеть и активировать заключенный в нем потенциал. Такой симбиоз старого и нового намного более интересен, чем простой снос. Внимательная работа по актуализации и активации исторического и культурного потенциала места в долгосрочной перспективе важнее и ценнее для города даже в тех случаях, когда речь идет о зданиях, совсем не таких старинных и эффектных, как признанные памятники архитектуры.
Ревитализация — мощный, динамичный жанр работы в городе на стыке архитектуры, девелопмента и социокультурного программирования. Сегодня мы уже воспринимаем как должное то, что промышленные территории после реконструкции становятся яркими центрами городского культурного ландшафта, инкубаторами и тестовыми площадками новых образов жизни. Масштаб ревитализации может быть абсолютно любой — от небольших зданий в локальных районах до знаковых городских достопримечательностей, от бывших промышленных кварталов до гигантских ландшафтно-индустриальных парков. Если говорить о России, то у нас наиболее востребованными оказались проекты реконструкции не отдельных зданий, а комплексов бывших фабрик, таких как знаменитые московские винзавод, «Флакон» или «Артплей». После ревитализации объекты превращаются в городские деловые и торгово- развлекательные кварталы, своеобразные «города в городе» со своим собственным характером, драйвом и ритмом жизни. Бывшие фабрики сильно отличаются от привычной «панельной» среды обитания российских городов: здесь узкие улочки, переходы, площади, необычные здания, чем-то напоминающие средневековые городки или монастыри. За счет этого они обретают особую притягательность, особенно в городах с дефицитом исторического наследия.
Пожалуй, наиболее яркий и зрелищный пример ревитализации, которым хочется поделиться, — бывший зерновой элеватор в столице ЮАР Кейптауне, который становится музеем современного африканского искусства. Центральное фойе в прямом смысле вырезано внутри здания, как седцевинка яблока. Получилось настоящее «сердце» музея! Пример того, как неожиданный и оригинальный подход может раскрыть потенциал, казалось бы, невзрачной постройки. Невероятная работа — мечтаю однажды побывать там и увидеть ее своими глазами. А вот аналогичный элеватор в центре Екатеринбурга, на берегу Городского пруда, недавно был снесен под посредственную коммерческую застройку. Увы, этот случай симптоматичен: застройщик и городская администрация оказались не в состоянии разглядеть в этом здании какую-то ценность. И хотя в целом у нас в этой области все совсем не так плохо, но вести работу по осознанию ценности промышленного наследия нам необходимо. Это в интересах будущего наших городов, а значит, всех нас.
Мария Седлецкая, ведущий аналитик Агентства стратегического развития «ЦЕНТР»:
— Анализ мировой практики позволил выявить следующие ключевые факторы, влияющие на редевелопмент производственных территорий и объектов промышленного наследия: местоположение территории/объекта в структуре города; наличие объектов, представляющих историко-культурную ценность; право собственности на объекты и территорию производственной зоны; форма интеграции в городскую среду; методы редевелопмента производственных объектов, обладающих историко-культурной ценностью; функциональное назначение объектов недвижимости; этапы развития территории; физические характеристики и качество территории, технологические решения; имиджевость места, роль территории для местной идентичности; модель управления. В реальности процессы ревитализации промышленных территорий протекают стихийно — в зависимости от ментальности и приоритетов каждого конкретного инвестора.
Наиболее знаковыми я бы назвала такие проекты редевелопмента, как многофункциональный центр Manufaktura в Лодзе, ландшафтный парк Duisburg-Nord, общественно-деловые центры Rotermanni kvartal и квартал Noblessner (бывшая верфь) в Таллине, культурный центр KANAL — Centre Pompidou (бывшее здание автомобильной фабрики) и Центр современного искусства WIELS (бывшая пивоварня) в Брюсселе, ЖК «The Silo» в Копенгагене (бывший зерновой элеватор), научно-культурный центр STRIJP-S производства Philips в Эйндховене, фабрика искусств Loftas (бывший завод радиоэлектроники) в Вильнюсе, культурный квартал Spikeri на месте бывших складских зданий в Риге. Мировые тренды — мультифункциональность и кропотливая работа с индустриальным наследием, интеграция промышленного образа в архитектурную концепцию — заметны и в московской практике. Среди положительных примеров — Центр дизайна Artplay, Центр современного искусства «Винзавод», дизайн-завод «Флакон», творческий квартал «Хлебозавод», фуд-корт «Депо». Нельзя не сказать и о региональном редевелопменте. Здесь в пример можно привести креативное пространство «Ткачи», остров Новая Голландия, территория «СевкабельПорт», музейный комплекс «Вселенная воды» в Санкт-Петербурге. Проект креативного пространства «Лофт 1890» на территории Жигулевского пивоваренного завода в Волгограде в 2017 году получил федеральную премию «Феникс» как лучший пример приспособления промышленного объекта. Центр креативных индустрий SVOBODA-2 создан в Челябинске на базе производственных площадей бывшего завода «Оргстекло». В Ростове Ярославской области под локальный общественный центр вблизи главной туристической рекреационной зоны (озеро Неро) реконструирована фабрика «Рольма». Самыми ожидаемыми проектами, которые повлияют на тренды в отрасли, являются инициативы по созданию культурно-образовательного пространства и музейного комплекса на территории бывшего мотовозоремонтного завода им. Шпагина в Перми, многофункционального центра на территории Шелкоткацкого комбината в Наро-Фоминске, пространств на территориях мукомольного завода в Калининграде и главного корпуса Ижевского оружейного завода в Ижевске.
Сергей Труханов, глава бюро T+T Architects:
— 50 лет назад началась практика реконструкции и редевелопмента промышленных объектов, так как все производство начали выводить из центра городов на периферию. Локомотивом этой истории стали Соединенные Штаты Америки. Именно там зародился стиль «лофт», ставший таким популярным сегодня и у нас. А вот объекты имели абсолютно полярное назначение — это были и фабричные здания, к примеру бруклинский сахарный завод Arbuckle Brothers, который сегодня преобразился в офисное здание и стал одним из эталонов современного редевелопмента, и верфи Лондона — один из самых известных в мире проектов редевелопмента Docklands, который представляет собой целый квартал с жилой, коммерческой и общественной функциями, и газгольдеры в Кингс-Кросс в том же Туманном Альбионе, где теперь можно найти роскошные апартаменты.
В России процесс редевелопмента начался с реорганизации «ржавого пояса» столицы, а затем распространился уже на всю страну. Из наиболее ярких примеров можно привести квартал АРМА в Москве (бывшие газгольдеры), ткацкие фабрики «Красная Роза» и «Даниловская мануфактура», наш проект «Мельницы Зарывнова» в Оренбурге и территории завода «Саратов Мука» и многие другие. Российский редевелопмент от мирового отличает сложная неоднородная структура проектов и территорий — это и равнинный ландшафт классической производственной базы у реки («Красный Октябрь»), и перепады высот, и многоуровневая каскадная система.
Также проблемой является финансовая обоснованность таких проектов и их статус. С памятником архитектуры федерального значения почти ничего нельзя сделать, кроме точного восстановления и бережной эксплуатации. Но отсутствие такого статуса нередко приводит к порче объекта варварским подходом. И сегодня это одна из ключевых проблем. Мы посвятили этому много лет изучения вопроса, чтобы найти оптимальные решения как для инвесторов, так и для архитекторов, но без строгой законодательной нормы такие проекты очень сложно восстанавливать. Однако при удачном стечении обстоятельств — ответственный инвестор, грамотное архитектурное бюро и хорошее состояние объекта — получаются действительно шедевральные проекты редевелопмента.
Аля Чечеткина, директор проектов КБ «Стрелка», преподаватель Лондонской архитектурной ассоциации:
— Один из наиболее ярких проектов редевелопмента прошлого года — Coal Drops Yard в Лондоне. В 2014 году компания King’s Cross Central Limited Partnership получила заказ на радикальное переосмысление территории и построек вокруг лондонского вокзала, а вообще говоря, ключевого транспортного хаба в Лондоне — King’s Cross. Пара удлиненных викторианских зданий была построена вдоль каналов Лондона, чтобы получать уголь из Северной Англии и распределять вокруг города. Но с течением времени богато украшенные чугунные и кирпичные сооружения стали частично заброшенными, в них начали базироваться ночные клубы, которые вскоре пришли в упадок. Так как заброшенная застройка географически располагалась вблизи самого крупного транспортного хаба в мировой столице, логичным стало продолжение ее ревитализации для более эффективного функционирования. Задача состояла в том, чтобы превратить полуразрушенные здания и длинные угловатые участки в оживленный торговый район, где могла бы циркулировать публика, где были бы приятные общественные пространства с разнообразными функциями. Авторы редевелопмента называют Coal Drops Yard местом, где объединяются искусство, коммерция и культура: тут разместились всемирно известный колледж искусств и дизайна Central Saint Martins, амфитеатр у канала, сетевые кафе, магазины и галереи, фонтаны и лавки из цельного гранита. Частью проекта стало также повторное освоение построенных еще в 1867 году газгольдеров под жилье. Такая многофункциональная модель позволила перезапустить заброшенную территорию, перенаправить и заставить задержаться в привокзальном районе площадью 27 га уже существующий активный транзитный поток на вокзал. И поставила новую точку притяжения на карте Лондона.
Всероссийский отраслевой журнал «Вестник» от 19.11.2019
